" 过了五年我才知道，早在我买房前，我买的这套房就已经被开发商抵押出去了。"
日前，家住辽宁锦州的吕先生向九派新闻反映，2017 年 11 月，他替儿子在锦州市太和区南站风情小镇购买了一套 160 余平的沿街门市。接下来的五年里，他不仅没能等来新房过户，更是惊讶地发现，自己的房子还将被法院强制拍卖。
原因是，开发商早在他买房之前，就把这套房子抵押给了一家典当公司，后来由于开发商无力偿还债务，法院判决该房屋用于拍卖抵债。而且他还发现，开发商和典当公司股权关系密切，开发商的全资控股母公司就是涉案典当公司的股东之一。
随后，吕先生向法院申请执行异议，要求停止强制执行，" 开发商这种做法就是诈骗，他们从来没给我说过房子被抵押这件事。而且他们和典当公司之间关系暧昧，是想用这种方式既收我们购房者的钱，又强行把房子收回去。" 吕先生接受九派新闻采访时表示。
近日，他告诉九派新闻，二审法院已作出终审判决，原强制执行程序仍合法有效。他表示，他已委托律师，向辽宁省高院提交了再审申请。
上图红圈处为吕先生所购房屋，为一套 160 余平的沿街门市。图 / 受访者提供
【1】全款购买一套 160 多平的沿街门市，5 年未能入住
2017 年下半年，吕先生在熟人的介绍下，看中了当地一个新楼盘，名叫南站风情小镇小区。
这个小区临近锦州南站，他觉得在这个地段买一套门市，无论是用来投资抑或是将来给儿子做生意，都是一件稳赚不赔的买卖。
" 当时我儿子正上高中，他学习成绩不是很好，我打算把这套门市买下来，他如果以后考不上大学，想在这里做生意或者住都可以。"
吕先生说，当时这个楼盘刚开盘，看房现场十分火爆，他看中的这套门市价格十分优惠，很符合他的心意，"160 多平只要 80 万，我当时想都没想就直接定了下来，因为看的人很多，稍微晚点就抢不到了。"
随后，吕先生在置业顾问的引导下先交了 2 万元定金，又在规定期限内分两次缴纳了剩余的钱款，并与开发商签订了商品房买卖合同。
吕先生提供的《商品房买卖合同》显示，他为儿子所购的这套房产建筑面积为 166.27 平方米，房屋类型为门市，出售方为辽宁万家置业有限公司，这份合同签订时间为 2017 年 11 月 8 日。
九派新闻注意到，在买卖合同 " 出售方 " 一栏写的是辽宁万家置业有限公司，落款处盖的则是锦州宝地建设集团有限公司的公章。企查查 app 显示，宝地建设集团公司为万家置业公司的全资控股母公司。
吕先生说，就在他满心欢喜以为终于为儿子买到心仪的房子时，烦恼却接踵而至。购房后，他多次催促，要求开发商为他办理过户，但对方始终拖延。
而且，由于房屋水电、煤气等始终不通，他一直没办理房屋入住手续。他表示，直到现在，小区几十家临街门市也都处于空置状态，基本无人入住。
吕先生说，为了能够入住，其间他还曾两次找人接过下水管道，不过后来由于其他基础设施一直不完善，他始终未能入住。他还向九派新闻展示了当时请水管师傅和钩机等施工项目的转账记录，共计花费 1 万余元。
【2】买房前，开发商已把房子抵押给了持股的另一家典当公司
2022 年 8 月，吕先生收到一封由锦州市凌河区法院出具的《清空拍卖房屋通知书》，通知书表明，宝地公司及万家公司名下的 7 套房屋将被强制清空拍卖，而吕先生所购的房屋也在此列。
吕先生说，那时他才知道，他所购的房屋是一套抵押房。早在他签订购房合同的 3 个多月前，即 2017 年 7 月 18 日，该房屋就已经被开发商抵押给了一家典当公司，而此前他从未听开发商说过。
吕先生表示，后来，他和代理律师在收集资料时又发现，开发商和典当公司之间还存在十分密切的股权关系。
" 我们查过，开发商万家公司的全资控股母公司宝地建设集团有限公司就是典当公司的第二大股东。也就是说，他们很有可能是串通好的。"
企查查 app 显示，涉案的锦州金桥典当有限公司的持股信息中，有约 90% 的股份为一王姓人员持有，另外 10% 股份持有者便是宝地建设集团有限公司，亦即吕先生所购房屋开发商的全资控股母公司，也是买卖合同落款处盖章公司。
九派新闻注意到，吕先生曾在二审庭审过程中提出此事，并向法庭递交了相关材料，法庭对证据真实性予以确认，但未采信。
【3】一审法院支持停止强制执行，二审法院驳回
吕先生告诉九派新闻，房屋被查封后，他随即向法院提起了执行异议申请，但该申请被驳回。
随后，他又提起民事诉讼，要求法院判令停止执行其所购房屋，并确认该房产为其儿子所有。
2023 年 2 月 20 日，锦州市凌河区法院作出一审判决，裁定不得执行吕先生为其儿子所购房产。一审判决后，被告金桥典当公司提起上诉。
5 月 31 日，锦州中院作出二审判决，又决定撤销一审原判，驳回吕先生要求停止强制执行的上诉请求。
九派新闻获取的二审判决书显示，锦州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
" 吕先生为其儿子所购的房屋，系在该房屋被抵押登记后，与万家公司签订的买卖合同，其为普通购房人，不存在法律、司法解释规定的但书情形，故其并不完备的物权期待权不能对抗金桥公司的抵押权，亦不能对抗人民法院的强行执行。"
法院还表示，涉案房屋已在房产登记部门办理了抵押登记，即向社会公众起到了公示的作用。
"《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋至今没有办理过户登记，不能办理过户的原因系购房人购买的房屋已设定了抵押登记，属于自身原因造成的。故依据相关法律亦不能排除人民法院的强制执行。"
因此，法院最终判决，驳回吕先生的上诉请求。
吕先生告诉九派新闻，他对这个结果难以接受，" 开发商这种行为属于故意隐瞒，他们有义务提前告诉我这个房子是否有抵押，而且我作为普通购房人，从没想过，也很难在买房前去房管部门查到这套房子到底有没有被抵押。并且开发商和典当行股权关系暧昧，有诈骗的嫌疑，法院更应该支持我们普通购房人的权益。"
吕先生说，他已委托律师，向辽宁省高院提起再审申请。
" 过了五年我才知道，早在我买房前，我买的这套房就已经被开发商抵押出去了。"
日前，家住辽宁锦州的吕先生向九派新闻反映，2017 年 11 月，他替儿子在锦州市太和区南站风情小镇购买了一套 160 余平的沿街门市。接下来的五年里，他不仅没能等来新房过户，更是惊讶地发现，自己的房子还将被法院强制拍卖。
原因是，开发商早在他买房之前，就把这套房子抵押给了一家典当公司，后来由于开发商无力偿还债务，法院判决该房屋用于拍卖抵债。而且他还发现，开发商和典当公司股权关系密切，开发商的全资控股母公司就是涉案典当公司的股东之一。
随后，吕先生向法院申请执行异议，要求停止强制执行，" 开发商这种做法就是诈骗，他们从来没给我说过房子被抵押这件事。而且他们和典当公司之间关系暧昧，是想用这种方式既收我们购房者的钱，又强行把房子收回去。" 吕先生接受九派新闻采访时表示。
近日，他告诉九派新闻，二审法院已作出终审判决，原强制执行程序仍合法有效。他表示，他已委托律师，向辽宁省高院提交了再审申请。
上图红圈处为吕先生所购房屋，为一套 160 余平的沿街门市。图 / 受访者提供
【1】全款购买一套 160 多平的沿街门市，5 年未能入住
2017 年下半年，吕先生在熟人的介绍下，看中了当地一个新楼盘，名叫南站风情小镇小区。
这个小区临近锦州南站，他觉得在这个地段买一套门市，无论是用来投资抑或是将来给儿子做生意，都是一件稳赚不赔的买卖。
" 当时我儿子正上高中，他学习成绩不是很好，我打算把这套门市买下来，他如果以后考不上大学，想在这里做生意或者住都可以。"
吕先生说，当时这个楼盘刚开盘，看房现场十分火爆，他看中的这套门市价格十分优惠，很符合他的心意，"160 多平只要 80 万，我当时想都没想就直接定了下来，因为看的人很多，稍微晚点就抢不到了。"
随后，吕先生在置业顾问的引导下先交了 2 万元定金，又在规定期限内分两次缴纳了剩余的钱款，并与开发商签订了商品房买卖合同。
吕先生提供的《商品房买卖合同》显示，他为儿子所购的这套房产建筑面积为 166.27 平方米，房屋类型为门市，出售方为辽宁万家置业有限公司，这份合同签订时间为 2017 年 11 月 8 日。
九派新闻注意到，在买卖合同 " 出售方 " 一栏写的是辽宁万家置业有限公司，落款处盖的则是锦州宝地建设集团有限公司的公章。企查查 app 显示，宝地建设集团公司为万家置业公司的全资控股母公司。
吕先生说，就在他满心欢喜以为终于为儿子买到心仪的房子时，烦恼却接踵而至。购房后，他多次催促，要求开发商为他办理过户，但对方始终拖延。
而且，由于房屋水电、煤气等始终不通，他一直没办理房屋入住手续。他表示，直到现在，小区几十家临街门市也都处于空置状态，基本无人入住。
吕先生说，为了能够入住，其间他还曾两次找人接过下水管道，不过后来由于其他基础设施一直不完善，他始终未能入住。他还向九派新闻展示了当时请水管师傅和钩机等施工项目的转账记录，共计花费 1 万余元。
【2】买房前，开发商已把房子抵押给了持股的另一家典当公司
2022 年 8 月，吕先生收到一封由锦州市凌河区法院出具的《清空拍卖房屋通知书》，通知书表明，宝地公司及万家公司名下的 7 套房屋将被强制清空拍卖，而吕先生所购的房屋也在此列。
吕先生说，那时他才知道，他所购的房屋是一套抵押房。早在他签订购房合同的 3 个多月前，即 2017 年 7 月 18 日，该房屋就已经被开发商抵押给了一家典当公司，而此前他从未听开发商说过。
吕先生表示，后来，他和代理律师在收集资料时又发现，开发商和典当公司之间还存在十分密切的股权关系。
" 我们查过，开发商万家公司的全资控股母公司宝地建设集团有限公司就是典当公司的第二大股东。也就是说，他们很有可能是串通好的。"
企查查 app 显示，涉案的锦州金桥典当有限公司的持股信息中，有约 90% 的股份为一王姓人员持有，另外 10% 股份持有者便是宝地建设集团有限公司，亦即吕先生所购房屋开发商的全资控股母公司，也是买卖合同落款处盖章公司。
九派新闻注意到，吕先生曾在二审庭审过程中提出此事，并向法庭递交了相关材料，法庭对证据真实性予以确认，但未采信。
【3】一审法院支持停止强制执行，二审法院驳回
吕先生告诉九派新闻，房屋被查封后，他随即向法院提起了执行异议申请，但该申请被驳回。
随后，他又提起民事诉讼，要求法院判令停止执行其所购房屋，并确认该房产为其儿子所有。
2023 年 2 月 20 日，锦州市凌河区法院作出一审判决，裁定不得执行吕先生为其儿子所购房产。一审判决后，被告金桥典当公司提起上诉。
5 月 31 日，锦州中院作出二审判决，又决定撤销一审原判，驳回吕先生要求停止强制执行的上诉请求。
九派新闻获取的二审判决书显示，锦州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
" 吕先生为其儿子所购的房屋，系在该房屋被抵押登记后，与万家公司签订的买卖合同，其为普通购房人，不存在法律、司法解释规定的但书情形，故其并不完备的物权期待权不能对抗金桥公司的抵押权，亦不能对抗人民法院的强行执行。"
法院还表示，涉案房屋已在房产登记部门办理了抵押登记，即向社会公众起到了公示的作用。
"《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋至今没有办理过户登记，不能办理过户的原因系购房人购买的房屋已设定了抵押登记，属于自身原因造成的。故依据相关法律亦不能排除人民法院的强制执行。"
因此，法院最终判决，驳回吕先生的上诉请求。
吕先生告诉九派新闻，他对这个结果难以接受，" 开发商这种行为属于故意隐瞒，他们有义务提前告诉我这个房子是否有抵押，而且我作为普通购房人，从没想过，也很难在买房前去房管部门查到这套房子到底有没有被抵押。并且开发商和典当行股权关系暧昧，有诈骗的嫌疑，法院更应该支持我们普通购房人的权益。"
吕先生说，他已委托律师，向辽宁省高院提起再审申请。