美国楼市“高烧”难退:会重蹈崩盘覆辙吗?

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Toutiao
最新回复:2021年10月8日 19点40分 PT
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财经杂志

美国房价和租金齐飞

2020年疫情期间,“居家令”等封锁措施催生了一些人希望改善居住环境的想法,大量人群从城市迁往郊区,还有一部分人因为居家办公、孩子学校停课等原因从小房换到了大房。与此同时,美联储为缓解经济受到的冲击加大了货币宽松力度,住房抵押贷款利率处于历史低位,房地美(Freddie Mac)9月9日公布的数据显示,截至9月2日当周,30年期房地产抵押贷款利率为2.88%,处于50年来最低水平。这些因素都刺激了美国楼市的需求。

疫情也带来了更多更灵活的工作方式,在美国出现“返工潮”之际,一些企业允许员工远程办公。房产信息网站Realtor.com近期针对购房者进行的调查显示,近一半的受访者表示,一旦疫情消退,他们的雇主会让他们远程工作。该调查还发现,超过一半的受访者表示他们更愿意远程工作,并有16%的受访者表示不介意花更长时间通勤,年轻的购房者对此接受度更高,22%的千禧一代受访者表示,如果有必要,他们愿意延长通勤时间。

Moody’s Analytics经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)称,这些都说明疫情加快了人们从住房成本昂贵的城市中心搬到住房成本更可承受的地区这一趋势,这股新的“移民潮”也进一步扩大了美国房价涨势的范围。

9月16日,美国互联网房产中介商Redfin发布报告称,8月美国房价中值已达到38万美元,比2020年同期上涨了16%。这是美国房价中值连续第13个月涨幅超过10%。

在房价不断上涨之际,一些负担不起高房价的潜在购房者被迫转向租房市场,导致租房价格也是水涨船高。Realtor.com的数据显示,美国各地的房租都在迅速上涨,8月全美各类房屋租金中值为1607美元,较上年同期上涨11.5%。在全美50个最大的城市中,有28个城市的租金涨幅达到了两位数。

Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)称,一部分人发现过于火爆的住房市场已变得难以负担,但他们中的许多人仍有改变居住环境的需求,为了实现这一目标,如果买不了房,他们愿意付高价租房。未来几个月租金可能也会因此进一步上涨。

供需失衡令楼市“高烧”难退

面对火热的需求,美国的房屋供应却远跟不上。疫情导致的供应链中断和波及美国各行各业的劳动力短缺导致房屋建筑工期拉长,影响了房屋供应。

目前美国待售房屋数量依然远低于正常水平,尤其是低价房屋。Redfin的数据显示,2021年8月待售房屋数量为867032套,同比骤减26.1%;新挂牌待售房屋数量为691688套,同比减少3.7%。

前几个月新屋开工数因建材供应短缺导致建筑成本上升而减少,一度令美国住房市场供需进一步失衡。虽然近期有迹象显示新屋开工数有所反弹,但供应链瓶颈和劳动力短缺问题仍未显著缓解,如何满足市场上的大量需求仍是一个问题。

美国人口普查局9月21日公布的数据显示,经季节因素调整后,8月份新屋开工总数增至162万套,高于7月份的155万套,增加3.9%,但这主要是多户型新屋新开工增长20.6%推动的,而对购房者来说更能负担得起的单户型新屋开工数,降至四个月最低水平。Bleakley Advisory Group首席投资官彼得·布克瓦(Peter Boockvar)说:“这不是因为需求不足,而是因为供应跟不上。”

全美住房建筑商协会(NAHB)首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)也指出,8月获得建筑许可但尚未开工的单户型房屋数量从7月的24.2万套增至25.1万套,而且比去年同期高出50%,“这是供应链问题持续存在的明显迹象”。

但迪茨还认为,未来几个月供应瓶颈会进一步缓解,美国楼市应该会恢复到一个更正常的状态。举例来说,2021年早些时候大幅上涨的木材价格已经回吐了所有涨幅。NAHB预计,2021年全年新屋销量将达到80.9万套,比2020年下降2.3%,但仍比2019年增长18.4%;预计2022年和2023年的新屋销量将继续增长,分别比2019年增长21%和22%。

随着更多新建房屋进入市场,“抢房大战”可能会降温,不过美国楼市仍需要增加供应来满足需求,尤其是低价房。8月美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家lawrence Yun指出:“大部分新屋销量的增长仍是在高端市场,中低端市场增长并不大,因为这些市场的新屋数量仍然太少。”

牛津经济研究院(Oxford Economics)经济学家南希·范登·豪滕(Nancy Vanden Houten)称,不断上涨的房价令越来越多的买家望而却步,但即便房屋销量放缓,需求强劲和供给不足仍然会给房价带来支撑。她表示:“房屋库存增加对于缓解严重的供应短缺而言微不足道,尤其对低价房来说。”

在供应得到缓解之前,美国房价可能还会继续涨下去。房地美最新季度预测显示,2021年美国房价增幅将超过2020年,到2022年,房价会继续上涨,但速度会放缓。

美国楼市会重蹈崩盘覆辙吗?

面对两位数的涨幅,市场必然会提出这样一个问题:美国房地产市场是否在重蹈本世纪初“崩盘前飙涨”的覆辙?

一些分析人士认为,这一次房价下跌的可能性更小。这一次房屋库存水平非常低,抵押贷款的发放标准也比上一次严格得多,整个市场的基底要更坚固。

美国乔治梅森大学Mercatus Center访问研究员凯文·埃德曼(Kevin Erdmann)指出,在2008年由房地产崩盘引发的经济危机爆发前,美国的新增房屋库存水平非常高,如今的水平更接近几十年来的正常水平。疫情带来的大量新需求和供应链中断是目前供应跟不上的主要原因,市场不用过于担心房地产市场崩盘的问题,因为购房者还在抢购房屋。

此外,埃德曼认为,房地产市场不太可能崩盘还有另一个理由:之前那次房地产泡沫时期的库存水平虽然非常高,但并不像大多数人认为的那么具有投机性。

他称,2005年美国房地产市场非常火热时,建筑商增加建房是因为销量高,而且销量高的地区是美国那些需求旺盛的地区,随着销量的增长,建筑商在扩大库存时其实很保守。如今的情况也是这样。

埃德曼指出,分析人士经常把某几个月库存的急剧增多(即按当前销量计算,售出当前在建待售房屋所需的几个月时间)作为上一次房地产市场繁荣时期过度建设的证据。但时间是一个关键因素。数十年的经验证明,房屋库存量主要取决于销售情况,而不是建筑商对接下来销售情况的猜测(或投机)。当销量强劲时,房屋库存周转率就高,库存量往往会保持在较低水平。当销量迅速下降时,建筑商的库存往往会高于他们的预期。

从上世纪90年代末一直到2005年中新屋销量达到顶峰,房屋库存处于历史低点,大约为四个月的水平。为了配合不断增长的销量,当时建筑商的确增加了库存,但库存水平并不足以满足当时的需求,所以库存数量基本保持不变。只是后来由于经济增长开始放缓,房屋销量大幅下降和库存急剧上升的现象正好同时出现。

埃德曼称,如今的库存也大约为四个月的水平,销量与上世纪90年代末大致相同。因此,虽然人们很容易得出低库存可能导致“抢房大战”的结论,但实际上库存量是由购房者推动的,而不是反过来的。换句话说,当购房者需求旺盛时,建筑商才决定建新房,如果需求突然枯竭,建筑商也无法让自己的库存突然消失。

埃德曼认为,购房者对新房的需求实际上是政府决策者可以控制的,美联储和其他联邦监管机构应努力避免房屋销量的急剧下降。美联储可以通过调整利率、改变货币供应量来实现这一点;联邦监管机构可以维持贷款条件的稳定。上一次房地产崩盘导致陷入危机的原因之一就是美联储官员和其他联邦监管机构在面对房屋销量骤降时拂袖而去,让房屋建筑商和卖家陷入困境。

《巴伦周刊》近日撰文指出,虽然美国房价已经大幅上涨,但在达到上一次房地产泡沫水平之前可能还会继续上涨。

DataTrek的分析师尼古拉斯·科拉斯(Nicholas Colas)认为,房价的同比变化幅度对大多数业主来说并不重要,因为业主通常会持有自己的房产至少八年时间。科拉斯研究的数据不是新屋价格的中值,而是标普/Case-Shiller全美房价指数(S&P/Case-Shiller U.S.National Home Price Index)的八年复合年增长率。

按照上述指标衡量,过去八年房价每年上涨了6.5%,高于历史上每八年3.7%的平均涨幅,但远低于2005年房地产繁荣达到顶峰时的9.4%。事实上,从上述指标来看,过去八年房价的复合年增长率只达到了2003年的水平。“因此,房地产泡沫破裂的风险远没有本世纪初那么高,”科拉斯在研报中写道,“缓解了一些我们对近期美国房价暴涨的担忧。”

目前买房产不如买房产股

2021年4月盖洛普(Gallup)进行的年度房地产市场调查发现,961名受访者中有71%的人认为2021年房价会继续上涨,这是盖洛普2005年开始进行此项调查以来比例最高的一次,比2020年比例高出31个百分点。

房价快速上涨以及对价格还会继续上涨的预期可能是41%的受访者认为房地产是最佳长期投资的原因,这也是盖洛普2005年开始进行此项调查以来房地产在问卷上五个投资选项中所占比例最高的一次。股票和共同基金是第二受欢迎的投资选择,有26%的受访者认为这两项是最好的长期投资。18%的受访者选择了黄金,9%的受访者选择了储蓄账户和大额定期存单。最不受欢迎的长期投资是债券,只有3%的受访者选择了债券。

不过,价格上涨只是衡量房产作为长期投资有效性的指标之一。

买房可能比租房更划算,拥有一套房产也可以为房主增加资产净值。美国人口普查局的数据显示,2017年房屋净值占美国人家庭财富的28.9%。

虽然房屋市场供不应求,而且受访者认为房产是一项好投资,但认为现在是买房好时机的人并不多。53%的人认为现在是买房的好时机,虽然比去年50%的历史低点有所上升,但这一比例为2008年以来的最低水平。

盖洛普高级编辑杰弗里·M·琼斯(Jeffrey M. Jones)说:“目前房屋价值处于历史高点,在房价会继续上涨的预期下,美国人不像以往那样乐观地认为现在是买房的好时机。”

《巴伦周刊》认为,目前买房地产建筑商的股票是更好的选择,在房价继续上涨之际,这类股票可能还有更多上涨空间。

截至9月22日,2021年交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders(XHB)和iShares U.S. Home Construction (ITB)的表现都不错,分别上涨了32%和27%,轻松超过标普500指数19%的涨幅。

但需要提醒投资者的一点是,房屋建筑商股轻松上涨的日子已经过去。MKM Partners首席经济学家迈克尔·达尔达(Michael Darda)观察到,虽然房价继续上涨,但房屋建筑商的销售额却在下降。他还指出,美国国债收益率上升可能会阻碍房屋建筑商股的上涨势头,这类股票目前估值已经比历史水平高出不少。

达尔达在研报中写道:“整个板块的估值已经非常高。”不过,虽然房屋建筑商的长期前景可能存在风险,但交易这类股票依然是可行的。

如果投资者认为房屋建筑商有望领涨,那么就可以选择ITB,D.R.Horton(DHI)、Lennar(LEN)、NVR(NVR)和PulteGroup(PHM)等房屋建筑商股的权重在该基金达到了40%以上;XHB中则纳入了一些前景不错的非房屋建筑商股,即行业周边股票,包括江森自控(Johnson Controls, JCI)、Carrier Global(CARR)和Alcion(ALLE)等。

K
Ken99
1 楼
美国这帮左棍砖家没人敢说到点上,这回猛涨是因为猪党发疯印钱,引起通胀,连擦屁股纸都翻倍了,其他汽车什么的都涨50%以上,房子涨20%算少了
看一看笑一笑
2 楼
美国房市增长的太快了。从今年年初到现在,周边房价平均涨幅超过25%,而某些地区涨幅超过40%。因为美国的房租和房价必须成正比,我不得不处理几套出租房涨房租的问题。即使我已经尽量将涨幅控制10%左右,但这些租户都在向我抱怨钱不够花。如果我要是将他们kick out, 他们就根本租不起其他的房子。现在美国的穷人真是太惨了!
我要真普選
3 楼
看一看笑一笑:中國的房價和租金,就是完全脫離了,租金只有1%的回報。如果租金和房價可以成正比,證明這是在負擔範圍內,房價並沒有泡沫。
我要真普選
4 楼
要崩盤是有幾個條件。要麼是資金緊張,要麼是失業上升人們斷供,要不就是借貸比例很高。這些情況完全沒有在美國發生。
D
Deepspace_01
5 楼
这次是供需矛盾造成。和2008年完全不同。
h
heshi118
6 楼
经济好股市好钱会从房市转股市
看一看笑一笑
7 楼
楼下,这点我同意。中国现在面临最大的问题就是房价过高,特别是在大城市,房价普遍高于民众的收入水平。这是温家宝时期的错误政策造成的,当房子成为商品的同时,国家就必须加大廉价房和廉租房的建设。只可惜当时的政府没有做到这一点。现在中国政府已是左右为难,房价既不能升,也不能降,因为升给未来造成更大的问题,而降则无法保持社会的稳定。唯一的方法,就是长期不升不降,等到通货膨胀变相的降低房价。但我还是不看好,因为中国的大城市房价不是贵了一点点,而是贵了好几倍。 ------------------------ 我要真普選 发表评论于 2021-10-08 08:39:00 看一看笑一笑:中國的房價和租金,就是完全脫離了,租金只有1%的回報。如果租金和房價可以成正比,證明這是在負擔範圍內,房價並沒有泡沫。
相信事实
8 楼
纯粹瞎扯,房市是否过热并不是什么供需关系,而是利率。美国一直维持低利率才是大家抢房的根本原因。而通货膨胀已经很严重了,美国很快就会不得不加息,那么房市就会必然崩盘。 疫情并没有增加美国人口,反而增加了死人,供求关系怎么会紧张?
D
Deepspace_01
9 楼
相信事实 发表评论于 2021-10-08 09:02:22 纯粹瞎扯,房市是否过热并不是什么供需关系,而是利率。 =================================== 八戒不学习,不读书,凭猪脑子瞎说。美国因疫情新房开工骤减,是这拨房价飚升的主音。利率低已经好几年了,为何疫情前没有暴涨?你要多学习好吧。
神龙摆尾
10 楼
看一看:撒谎不怕报应?作为多年经验的地主,一看你的评论就知道假的离谱,真是恶心。
何西2017
11 楼
钱贬值
L
L
12 楼
这篇文章的许多数据也不是很准确,至少有滞后性。 实际情况是两个月前许多中心都市的住房都已经开始降价, 例如加州的三大中心都市(许多住房-1% ~ -1.5% 每月)。 但许多郊区城市还在涨,因为房价本来就低, 还有涨价的空间。 影响房价有很多因素: 1) 供需关系; 2) 贷款利率; 3)目前的经济情况(就业收入等); 4) 通货膨胀; 5) 建房成本。。。
Y
Yummy2000
13 楼
美国,加拿大,如果继续维持这个低利率,高烧就永远退不了。 现在房子持有成本,太低, 买房子划算,就这么简单。 老外贼精的,不笨。
Y
Yummy2000
14 楼
现在,很多是1.5%的利率, 买房子比租房子划算。如果利率升到4%,大部分老外立即抛售房子,买房子,就不划算了。
Y
Yummy2000
15 楼
现在加拿大,通货膨炸太凶猛。 超市的flyer,打折的不多,都是一些歪瓜裂枣。 昨天Quebec油价,达到1.50加元每升了。
l
lostman
16 楼
只要美国有持续的人口流入,房价就会坚挺,加拿大澳大利亚新西兰英国等等, 20多年了,加拿大的房价就没有跌过,尤其是多伦多温哥华的房子
一条小路
17 楼
美國的房子太便宜了,漲的像中國那樣才好看呢,看誰倒霉吧。
w
windowsonly
18 楼
一条死路又出来丢人现眼了!
c
cdwb
19 楼
主要的原因就是钱毛得厉害,而且会越来越厉害,钱存在银行里不划算,放在房子里可以抗通膨。我家房子这个月的涨还是远超过疫情前的每月涨。
即将入段
20 楼
我对几个租客都不涨价, 他们也领情, 有维修也不喊我,自己处理。我们彼此有一种信任。我知道地下室有两处玻璃破了,这周末去换。换玻璃我相信你们都不会, 就会在网上瞎吹牛
即将入段
21 楼
一条小路 发表评论于 2021-10-08 10:52:06美國的房子太便宜了,漲的像中國那樣才好看呢,看誰倒霉吧 ===================================== 所以现在手上一定要几套房子, 除自住外, 至少要3套出租, 太多了心理压力大, 这个看个人
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xinxin76
22 楼
一年两,三万的地产税,累积起来也是很大一笔付出
k
kaimenhong
23 楼
美国房子是美国梦最好的体现,可惜就是税实在太高。日积月累,不是一笔小数目。国内房子虽然贵,但好在一次性支出,租金都是纯收入。如果赶上最近十几年的好时候,升值的钱就可观了。