全国楼市很多都有传奇色彩，但第一城一定是15年前的温州而且这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比
一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：
数据来源：公开信息，仅供参考接连三年压过当时的北京和上海，涨幅也堪称神速
京沪还在2字头的时候，温州已经率先破3、直接飞上天了，成为全国房价第一城
毫不夸张地说，彼时的温州楼市就是中国楼市的风向标
但最近，我们看到一份满天飞的数据，非常惊心
温州二手房价下跌幅度48.4%
数据来源：公开信息，仅供参考依然全国第一，只不过变成了倒数第一也是温州楼市39年来的最大跌幅具体均价从高点的2.8万/平，跌到低点的1.4万/平，一个长三角二线城市的房价直接腰斩
这个数字是真的吗？
如果是，温州楼市到底发生了什么？背后又是怎样因素导致的？
这些去之前的疑惑，在我踏上温州高铁后，逐渐有了清晰的答案.....
温州南站附近实景拍摄
其实都没有 ,杨宗纬
01
肉身感受下来，现实的确如此
当下温州房价跌得很痛
网传的48.4%这个数字也不算夸张
因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多
根据中介预估现在温州市区普跌30%以上而个别房源直接暴跌50%左右这个50%也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字
翻了翻榜单，一共100个小区刨除掉写字楼公寓、安置房
上榜最多的就是那些市区老小区
中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新田园组团
说是老小区其实品质还不错，小区有大面积中心花园、水景、公区设施
转了一圈并没有太多破和小的感觉
加上六组团窗外，就是全国十大豪宅保利天樾玺、金融CBD
这样的站位和环境，却比高峰期跌了一半不止
一组团一套18楼的106平3房，2020年买入总价250万
我去的当天房东报价125万，5年时间刚好跌去50%
而另一套西边套的顶楼3房，高点单价能上到2.5万-2.8万，现在1.1万
最高跌去60%
六组团27楼的一套135㎡3房
2022年8月房东买入价是280万，加上不错的装修、车位，成本超过300万
而目前挂牌价185万
已经跌了38%左右，坐下来还能再谈
包括蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团，像这样的老住宅区都在乱跌
同一个小区的二手价格已经不成体系
总有意想不到的房源，在这个春天冷不丁跳出来击穿市场底线
当然不只市区这样，郊区新兴板块也是同样的情况
先看近郊，我市调了和CBD一江之隔的七都岛
鹿xx第2017年二期开盘均价1.8万，目前最低成交1.1万
隔壁2021年交付的翡x湾，小户型也曾达到过2.6万，但今年已经来到1.3万
翡x湾实拍以及瓯江口的大盘xx国际新城，非常有代表性
最早开盘价1.1万，高峰期涨到1.6万，目前均价8000元
这些数字轨迹，就是近几年温州近郊楼市的冷热温度表
而远郊更不用说了
仰义的超级红盘阳光100阿尔勒，当年片区销冠
这几年从高点的1.2万下探至去年的4500元左右
图源：温州房哥
再到如今出现3000多元挂牌的情况粗暴计算狂跌75%，考虑很多房源有特殊性，这个数字只能参考
不过下跌的落差幅度一眼知
但普通二手交易的情况，还不是温州楼市目前面临的最大问题
02
最关键的是温州豪宅没有独立行情
作为二线地级市翘楚，前两年民富等级温州排全国第五
数据来源：DATA居士，仅供参考人均消费水平曾仅次于上海和杭州，排在全国第三如此实力之下，整个豪宅市场依然阴霾连天连滨江CBD、绿轴豪宅的部分房东都在亏钱
高贵如江山云起，2021年均价4万/平强势开盘
目前低区4房挂牌价已经在2字头了
图源：贝壳
我查了下2020年德信拿这块地时，楼板价逼近2.8万/平
面包打折到和面粉一个价，放在全国豪宅市场也算一个奇观了
还有绿轴公园附近，刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵
但一部分房源也在降价
拿天x来说，洋房+小高层的配置非常稀缺
窗外就是绿轴公园
所以观景面的一套6楼洋房，买入价800万出头目前挂牌价798万，没太多降价空间但看不到绿轴公园的，该降还得降一墙之隔的中间套，开窗即小区内部
房东买的时候580万，现在480万，直降100万
这种情况，和市区大部分二手豪宅类似
推开窗看见什么，决定卖多少价格
凤xx鸣一套16楼3房，前年买的时候530万，现在挂牌450万
其中有个不利因素就是看庙
中介告诉我按目前的行情，谈到430万还能再包个车位
说实话现场看下来心情很复杂
整个温州楼市覆巢之下，高资产属性的豪宅也已经逐渐失去谈判权
在我码字的这一刻，中介发来凤xx鸣139平的一套房源
房东急卖，报价32000元/平
这套房子年前挂牌价4万多，后来39000、38000、35000....价格慢慢地降
03
而这样的市场不是今年也不是去年开始的，已经持续了好几年
当我回过头看温州楼市这几年
数据非常直观
数据参考：C21温州研究中心及公开网络
自2022年开始，温州房价已连跌3年这一轮降价潮开启后，市区二手成交价从2.5万回落到了2字头的边缘其他区更不用说了到去年整个市场都来到了谷底我把去年全年的数据也找了出来，具体月份就是去年8月也就是开头提到的那个最低点
数据参考：C21温州研究中心9月新政后市场些许回温，但依然没能追上去年初迈过农历年，这个一二线都提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在1.5万的水平
楼市并没有真正走入春天于是就有了前面我市调的那些现场画面
常年活跃在市府核心的中介，对当下市场的定义也依然是谷底
但这些数据，并不意味着温州楼市没有预期
作为曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和全国不同
跌幅对比往年的数值并不能反应真实需求
举个例子好了，如今跌得厉害的七都，正是近年回归本土的投资客们炒房最集中的板块之一
岛上的鹿岛xx天地，通过学区概念炒得火热，投资客就占了整个项目的50%
而预期落空后，这些人自然开始砸价抛盘
所以，温州的暴跌，不能和其他二线城市相提并论
也不能对照当初人为制造的虚假高峰，去说房价跌了30%、50%...
因为水分必然要被挤出，如今更像是一场合理修正
我们再把周期拉长到15年，温州房价指数其实已经在逐渐自我调整
来源：全国房地产市场机会与风险监测系统
从早期2011年的不正常数值逐渐恢复到二线水准
2021年投资客回归带来的次高点也并未高过10年前的峰值
目前78的房价指数，反而说明投资时代已经过去，伴随全国及行业的调整，温州人对于房子的思考开始回归理性
我市调过程中也发现2个明显的变化
一个是高端改善入场
年后温州市场最火的一类房子就是四代宅
中楠·鹭湖一出现就成了全城顶流，不到1小时45套房源全部售罄，去化率100%
要知道上一次温州首开清盘，还是在5年前
可见温州本土并非没有需求，这些被召唤出的真金白银就是最好的购买力证明
另一个就是真实需求回归
根据朗指院报告的数据，1月温州二手房置换周期缩短至6.8个月
包括市场成交占比已经逐渐偏向首改群体
2月份，90-144㎡首改型产品的占比，已经超过小户型成为主导力量
图源：C21温州研究中心
144㎡以上户型成交占比也提升了11%这些品质驱动的需求，都在说明温州楼市正在走向一个新生态但为什么大家的体感依然是谷底？
04
其实所谓市场见底的背后只是因为：温州不缺房子
说实话市调当天，无论走到市区还是郊区，我第一反应都是，房子好多啊
已建成的楼栋非常紧凑，未完成的同样密密麻麻
肉眼可见，整个温州的库存非常多一个重要因素就是安置房爆发尤其2016年市区大规模棚改释放了很多安置空间如今那批安置房早已满足5年年限，陆续流入二手市场再加上过去几年一手流速慢
2018年存量面积开始大幅上升，这种情况一直持续了7年
图源：泰和地产机构
直到2024年略降了一些，但依然比2018年之前高得多
在如此供应的存量基础上，2021年开始，一手销量却在一路下滑
数据来源：泰和地产机构，仅供参考到今天我去市调的时候，部分2021年交付的小区依然在售中介告诉我很多已经卖了4-5年，而且空置率很高这是我站在金xx湾楼下拍到的画面放大看2022年交付时挂上的红绸都还没揭掉
粗略数了数，一张照片里就有10几户没入住这些空置的房子就是投资客退场后重新投入二手市场的于是各方面供应叠加在一起，导致二手库存庞大而且上新速度非常恐怖这两个挂牌量的时差仅仅1天，就多了快200套，到了4.6万套
图源：温州贝壳这么快的库存增速，新增需求却远远不够
很大程度上，温州和南京一样都是内循环市场
目前交易场上的也大多是本地置换客，刨除掉来来去去的投资客，真实需求一直是固定的
哪怕市场最火热的2021年都是如此
图源：C21温州研究中心但这些本地客源，这几年也在陆续流失
之前去杭州当地中介坦言，看房的外地客户里就温州人最多
包括上海一直以来对温州人的吸引力也很强
短期来看，本地的房子无论从资产还是居住属性，大多都比不上这两个城市
于是一批有钱的购买力都置换到外地去了
除了本地客群不足，温州更缺少的其实是外来高端需求
而这部分才是推动置换链最核心的部分
只是过去温州以个体户为起点，靠着小商品发家
一直是中小型企业为主，产业一直没有得到升级
如今杭州出了六小龙之后，缺乏新兴产业的温州更没什么吸引力了
自然也就没有更多外来人口去消化这么多库存
05
不过一座新的温州城也正在眼前发生
温州人擅长的不只是投机，更多的其实是把握机会
而且比一般的城市都要提前
比如面对日渐迷离的房地产市场，早在2022年温州就已经启动了一场城市供给侧调整
比如大规模减少土地供应
数据来源：泰和地产机构可以看出2022年之后温州土地挂牌成交急剧萎缩
这一年的挂牌供应面积减少了50%，成交减少了42%
再到2024年，土地供应量彻底降了下来
根据浙江省自然资源网的公开信息，去年温州市区仅成交了18宗涉宅地块
整个楼市从一级市场就在放缓节奏，调整的决心看起来还蛮大的
以及去年讨论度很高的房票政策，温州2022年就出台了
避免安置房的集中供应造成库存增压
不仅如此，关于“好房子”的调整，温州甚至要早于全国
去年5月28日，温州市住建局发布了《温州市住宅建筑品质提升设计导则(试行)》
从8个维度规定未来温州要建什么样的好房子
这些供应端的层层递进，已经构建出一个逐渐清晰的未来画面
这也是为什么我说温州楼市依然有强大预期的原因
除此之外，站在整个城市视角上，温州也正在进行一场果断的产业转型
代表选手就是龙湾
这个此前声名远扬的工业大区，履历是足够辉煌的
中国制笔之都、中国阀门城、制鞋服装....整整八张名片全是国字头
但当制造业走入胡同底，说转型也就转型了
瞄准电子和新能源后，目前龙湾的抬头变成了科创大区：中国眼谷、国科温州研究院、星曜半导体...
且今年GDP成绩单破了千亿
也在温州的万亿道路上向前推了一把
包括走在七都的道路上，我在路边看到的是这样的城市定位
仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区.....
是不是很熟悉？
一眼就能看得出来对标的是上海浦东和深圳的节奏
而且框架已经搭好了，招商引资也开始内卷了
去年7月份，智能谷已经签约了百度智能云、网易、九号科技等22家头部企业和平台入住
还和华为、科大讯飞联手打造人工智能计算中心，向全国输送算力
整个温州的产业地图已经越来越清晰
从小商品、小生意做起的温州人，擅长创造奇迹也给这座城市保留了一些创新、坚韧的底色如今也是一样，制造业突围后温州正大步迈向下一个时代，期间当然要经历一些阵痛不过只要城市背后的人没变，下一个黄金时代也就不会太远
全国楼市很多都有传奇色彩，但第一城一定是15年前的温州而且这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比
一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：
数据来源：公开信息，仅供参考接连三年压过当时的北京和上海，涨幅也堪称神速
京沪还在2字头的时候，温州已经率先破3、直接飞上天了，成为全国房价第一城
毫不夸张地说，彼时的温州楼市就是中国楼市的风向标
但最近，我们看到一份满天飞的数据，非常惊心
温州二手房价下跌幅度48.4%
数据来源：公开信息，仅供参考依然全国第一，只不过变成了倒数第一也是温州楼市39年来的最大跌幅具体均价从高点的2.8万/平，跌到低点的1.4万/平，一个长三角二线城市的房价直接腰斩
这个数字是真的吗？
如果是，温州楼市到底发生了什么？背后又是怎样因素导致的？
这些去之前的疑惑，在我踏上温州高铁后，逐渐有了清晰的答案.....
温州南站附近实景拍摄
其实都没有 ,杨宗纬
01
肉身感受下来，现实的确如此
当下温州房价跌得很痛
网传的48.4%这个数字也不算夸张
因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多
根据中介预估现在温州市区普跌30%以上而个别房源直接暴跌50%左右这个50%也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字
翻了翻榜单，一共100个小区刨除掉写字楼公寓、安置房
上榜最多的就是那些市区老小区
中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新田园组团
说是老小区其实品质还不错，小区有大面积中心花园、水景、公区设施
转了一圈并没有太多破和小的感觉
加上六组团窗外，就是全国十大豪宅保利天樾玺、金融CBD
这样的站位和环境，却比高峰期跌了一半不止
一组团一套18楼的106平3房，2020年买入总价250万
我去的当天房东报价125万，5年时间刚好跌去50%
而另一套西边套的顶楼3房，高点单价能上到2.5万-2.8万，现在1.1万
最高跌去60%
六组团27楼的一套135㎡3房
2022年8月房东买入价是280万，加上不错的装修、车位，成本超过300万
而目前挂牌价185万
已经跌了38%左右，坐下来还能再谈
包括蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团，像这样的老住宅区都在乱跌
同一个小区的二手价格已经不成体系
总有意想不到的房源，在这个春天冷不丁跳出来击穿市场底线
当然不只市区这样，郊区新兴板块也是同样的情况
先看近郊，我市调了和CBD一江之隔的七都岛
鹿xx第2017年二期开盘均价1.8万，目前最低成交1.1万
隔壁2021年交付的翡x湾，小户型也曾达到过2.6万，但今年已经来到1.3万
翡x湾实拍以及瓯江口的大盘xx国际新城，非常有代表性
最早开盘价1.1万，高峰期涨到1.6万，目前均价8000元
这些数字轨迹，就是近几年温州近郊楼市的冷热温度表
而远郊更不用说了
仰义的超级红盘阳光100阿尔勒，当年片区销冠
这几年从高点的1.2万下探至去年的4500元左右
图源：温州房哥
再到如今出现3000多元挂牌的情况粗暴计算狂跌75%，考虑很多房源有特殊性，这个数字只能参考
不过下跌的落差幅度一眼知
但普通二手交易的情况，还不是温州楼市目前面临的最大问题
02
最关键的是温州豪宅没有独立行情
作为二线地级市翘楚，前两年民富等级温州排全国第五
数据来源：DATA居士，仅供参考人均消费水平曾仅次于上海和杭州，排在全国第三如此实力之下，整个豪宅市场依然阴霾连天连滨江CBD、绿轴豪宅的部分房东都在亏钱
高贵如江山云起，2021年均价4万/平强势开盘
目前低区4房挂牌价已经在2字头了
图源：贝壳
我查了下2020年德信拿这块地时，楼板价逼近2.8万/平
面包打折到和面粉一个价，放在全国豪宅市场也算一个奇观了
还有绿轴公园附近，刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵
但一部分房源也在降价
拿天x来说，洋房+小高层的配置非常稀缺
窗外就是绿轴公园
所以观景面的一套6楼洋房，买入价800万出头目前挂牌价798万，没太多降价空间但看不到绿轴公园的，该降还得降一墙之隔的中间套，开窗即小区内部
房东买的时候580万，现在480万，直降100万
这种情况，和市区大部分二手豪宅类似
推开窗看见什么，决定卖多少价格
凤xx鸣一套16楼3房，前年买的时候530万，现在挂牌450万
其中有个不利因素就是看庙
中介告诉我按目前的行情，谈到430万还能再包个车位
说实话现场看下来心情很复杂
整个温州楼市覆巢之下，高资产属性的豪宅也已经逐渐失去谈判权
在我码字的这一刻，中介发来凤xx鸣139平的一套房源
房东急卖，报价32000元/平
这套房子年前挂牌价4万多，后来39000、38000、35000....价格慢慢地降
03
而这样的市场不是今年也不是去年开始的，已经持续了好几年
当我回过头看温州楼市这几年
数据非常直观
数据参考：C21温州研究中心及公开网络
自2022年开始，温州房价已连跌3年这一轮降价潮开启后，市区二手成交价从2.5万回落到了2字头的边缘其他区更不用说了到去年整个市场都来到了谷底我把去年全年的数据也找了出来，具体月份就是去年8月也就是开头提到的那个最低点
数据参考：C21温州研究中心9月新政后市场些许回温，但依然没能追上去年初迈过农历年，这个一二线都提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在1.5万的水平
楼市并没有真正走入春天于是就有了前面我市调的那些现场画面
常年活跃在市府核心的中介，对当下市场的定义也依然是谷底
但这些数据，并不意味着温州楼市没有预期
作为曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和全国不同
跌幅对比往年的数值并不能反应真实需求
举个例子好了，如今跌得厉害的七都，正是近年回归本土的投资客们炒房最集中的板块之一
岛上的鹿岛xx天地，通过学区概念炒得火热，投资客就占了整个项目的50%
而预期落空后，这些人自然开始砸价抛盘
所以，温州的暴跌，不能和其他二线城市相提并论
也不能对照当初人为制造的虚假高峰，去说房价跌了30%、50%...
因为水分必然要被挤出，如今更像是一场合理修正
我们再把周期拉长到15年，温州房价指数其实已经在逐渐自我调整
来源：全国房地产市场机会与风险监测系统
从早期2011年的不正常数值逐渐恢复到二线水准
2021年投资客回归带来的次高点也并未高过10年前的峰值
目前78的房价指数，反而说明投资时代已经过去，伴随全国及行业的调整，温州人对于房子的思考开始回归理性
我市调过程中也发现2个明显的变化
一个是高端改善入场
年后温州市场最火的一类房子就是四代宅
中楠·鹭湖一出现就成了全城顶流，不到1小时45套房源全部售罄，去化率100%
要知道上一次温州首开清盘，还是在5年前
可见温州本土并非没有需求，这些被召唤出的真金白银就是最好的购买力证明
另一个就是真实需求回归
根据朗指院报告的数据，1月温州二手房置换周期缩短至6.8个月
包括市场成交占比已经逐渐偏向首改群体
2月份，90-144㎡首改型产品的占比，已经超过小户型成为主导力量
图源：C21温州研究中心
144㎡以上户型成交占比也提升了11%这些品质驱动的需求，都在说明温州楼市正在走向一个新生态但为什么大家的体感依然是谷底？
04
其实所谓市场见底的背后只是因为：温州不缺房子
说实话市调当天，无论走到市区还是郊区，我第一反应都是，房子好多啊
已建成的楼栋非常紧凑，未完成的同样密密麻麻
肉眼可见，整个温州的库存非常多一个重要因素就是安置房爆发尤其2016年市区大规模棚改释放了很多安置空间如今那批安置房早已满足5年年限，陆续流入二手市场再加上过去几年一手流速慢
2018年存量面积开始大幅上升，这种情况一直持续了7年
图源：泰和地产机构
直到2024年略降了一些，但依然比2018年之前高得多
在如此供应的存量基础上，2021年开始，一手销量却在一路下滑
数据来源：泰和地产机构，仅供参考到今天我去市调的时候，部分2021年交付的小区依然在售中介告诉我很多已经卖了4-5年，而且空置率很高这是我站在金xx湾楼下拍到的画面放大看2022年交付时挂上的红绸都还没揭掉
粗略数了数，一张照片里就有10几户没入住这些空置的房子就是投资客退场后重新投入二手市场的于是各方面供应叠加在一起，导致二手库存庞大而且上新速度非常恐怖这两个挂牌量的时差仅仅1天，就多了快200套，到了4.6万套
图源：温州贝壳这么快的库存增速，新增需求却远远不够
很大程度上，温州和南京一样都是内循环市场
目前交易场上的也大多是本地置换客，刨除掉来来去去的投资客，真实需求一直是固定的
哪怕市场最火热的2021年都是如此
图源：C21温州研究中心但这些本地客源，这几年也在陆续流失
之前去杭州当地中介坦言，看房的外地客户里就温州人最多
包括上海一直以来对温州人的吸引力也很强
短期来看，本地的房子无论从资产还是居住属性，大多都比不上这两个城市
于是一批有钱的购买力都置换到外地去了
除了本地客群不足，温州更缺少的其实是外来高端需求
而这部分才是推动置换链最核心的部分
只是过去温州以个体户为起点，靠着小商品发家
一直是中小型企业为主，产业一直没有得到升级
如今杭州出了六小龙之后，缺乏新兴产业的温州更没什么吸引力了
自然也就没有更多外来人口去消化这么多库存
05
不过一座新的温州城也正在眼前发生
温州人擅长的不只是投机，更多的其实是把握机会
而且比一般的城市都要提前
比如面对日渐迷离的房地产市场，早在2022年温州就已经启动了一场城市供给侧调整
比如大规模减少土地供应
数据来源：泰和地产机构可以看出2022年之后温州土地挂牌成交急剧萎缩
这一年的挂牌供应面积减少了50%，成交减少了42%
再到2024年，土地供应量彻底降了下来
根据浙江省自然资源网的公开信息，去年温州市区仅成交了18宗涉宅地块
整个楼市从一级市场就在放缓节奏，调整的决心看起来还蛮大的
以及去年讨论度很高的房票政策，温州2022年就出台了
避免安置房的集中供应造成库存增压
不仅如此，关于“好房子”的调整，温州甚至要早于全国
去年5月28日，温州市住建局发布了《温州市住宅建筑品质提升设计导则(试行)》
从8个维度规定未来温州要建什么样的好房子
这些供应端的层层递进，已经构建出一个逐渐清晰的未来画面
这也是为什么我说温州楼市依然有强大预期的原因
除此之外，站在整个城市视角上，温州也正在进行一场果断的产业转型
代表选手就是龙湾
这个此前声名远扬的工业大区，履历是足够辉煌的
中国制笔之都、中国阀门城、制鞋服装....整整八张名片全是国字头
但当制造业走入胡同底，说转型也就转型了
瞄准电子和新能源后，目前龙湾的抬头变成了科创大区：中国眼谷、国科温州研究院、星曜半导体...
且今年GDP成绩单破了千亿
也在温州的万亿道路上向前推了一把
包括走在七都的道路上，我在路边看到的是这样的城市定位
仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区.....
是不是很熟悉？
一眼就能看得出来对标的是上海浦东和深圳的节奏
而且框架已经搭好了，招商引资也开始内卷了
去年7月份，智能谷已经签约了百度智能云、网易、九号科技等22家头部企业和平台入住
还和华为、科大讯飞联手打造人工智能计算中心，向全国输送算力
整个温州的产业地图已经越来越清晰
从小商品、小生意做起的温州人，擅长创造奇迹也给这座城市保留了一些创新、坚韧的底色如今也是一样，制造业突围后温州正大步迈向下一个时代，期间当然要经历一些阵痛不过只要城市背后的人没变，下一个黄金时代也就不会太远