作者 | 南风窗记者 何国胜
房子烂尾后，张雪桂和丈夫断过几个月的房贷。但很快又补还了。
" 银行把我老公的工资卡停了，我们的钱都在那里。" 张雪桂告诉南风窗记者，因为了解到银行一次性把他们的贷款转给了开发商，而非存进商品房预售资金的监管账户，这让她和其他业主觉得，银行对房子烂尾负有责任，所以才去断供。
某种程度上，断供是他们对银行的一种 " 抵抗 "，但这种 " 抵抗 " 很快被瓦解。
" 没办法，要是停得久了，银行直接把你拉入黑名单，那样更麻烦。" 张雪桂说。
这是一次失败的抵抗，但它叩问着不少人：凭什么房子收不到，贷款还要继续还？
01
警惕 " 钱房 " 两空
不过在今年初，嘉兴市中级人民法院的一纸判决，给出过相反的回答。
2022 年 2 月 14 日，嘉兴中院在官网发布了一则 " 案件传真 "，题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》。
单从标题来看，这是个让买到烂尾楼的业主拍手称快的消息。
但事实并非如此简单。
据案情介绍，该案中的许先生 2014 年在嘉兴某楼盘买了一套别墅，向银行按揭贷款 392 万元。后来，开发商因资金问题无法按时交房，而后该楼盘烂尾。
嘉兴中院关于案情的报道
2018 年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020 年，涉事银行将许先生诉至法院，要求其继续支付剩余贷款。一审法院支持了银行的诉求，判决许先生与银行的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生结清银行借款本金和利息（含罚息）合计 220 余万元。
之后，许先生不服，上诉至嘉兴中院。
嘉兴中院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（业主）。
烂尾楼（图源：图虫 · 创意）
据此，法院作出判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
" 房子烂尾后，觉得既然拿不到房子了，那贷款也可以不还了，这可能是不少购房者的误区。" 上海秦兵律师事务所房产律师徐斌告诉记者，嘉兴这个案例，并不意味着所有买到烂尾楼的人都不用还房贷了。
这个案例中，两个重要的前提容易被人忽略——解除购房合同和按揭贷款合同。
他解释，只有在这两个合同解除后，才能产生让开发商还剩余贷款的结果。
而这两个合同的解除，都需业主向法院诉讼解除。购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，由购房者找开发商自行解决。
购房者如何维权？（《心居》剧照）
徐斌进一步解释，购房者与银行的借贷关系，并不会因为房子无法按期交工而终止。
一般情况下，即使开发商无法交房，购房者仍需继续偿还银行贷款，直到结清为止。如果购房者选择在楼盘烂尾后直接长期断供，不仅会损害个人征信，还会被银行列入 " 黑名单 "。
同时，在与银行的担保贷款合同没有解除的情况下，如果银行发起对购房者的诉讼，购房者不但要一次性还清剩余贷款的本息，并要承担违约金，还有很大可能承担律师费和诉讼费。
另一方面，就算购房者按照上述许先生的操作，解除了购房合同和按揭贷款合同，法院也判决购房者无需再还剩余贷款，其仍面临着不小的问题。
那便是，购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，开发商可能无法退还，而这意味着购房者最终 " 房钱两空 "。
" 楼盘烂尾的很大一部分原因是开发商资金链断裂，这意味着，开发商不一定有钱能还给购房者。" 徐斌表示，在购房者与开发商的买卖合同未解除前，购房者的权利是被优先保障的，它优先于银行、施工方等等。
但当购房者和开发商解除了买卖合同后，购房者和开发商的关系变成了普通债权关系，购房者的债权顺位排在了银行、施工方等大金额债主之后。
" 普通债权在烂尾楼的清偿率非常低，有的甚至基本没有，相当于已付出的首付和贷款本息就打水漂了。" 徐斌说。
02
要房还是要钱？
房子刚烂尾那会，张雪桂和丈夫也计划退房的事。" 我们当时打算过把这个房子退了，另买一个房子。我们都在我姐这个小区看好了一套房子，还交了 2 万块不退的定金。"
张雪桂回忆，等他们去要求开发商退款时，" 他们说是退不了，要等一个月。那我新定的房子等不及，交了定金后，要尽快交剩余的首付。"
最后，张桂梅 2 万元定金打了水漂，烂尾的房子也没能退。
" 现在就算开发商退钱，我们也是吃亏的！" 张雪桂告诉南风窗记者，自己 2013 年买房时，房价还是四千元左右，现在西安的房价已经涨到了 1 万元以上，" 我们现在哪有那么多钱买。"
同时，烂尾楼占据了他们首套房的资格，若要再买房，要么面临限购，要么面临二套房 60% 的首付。
徐斌告诉记者，房子烂尾后，对于购房者而言，退房是万不得已的选择，" 没必要去赌一个首付没了、房子也没了的风险。"
" 其实房地产企业破产重整后，通过法院把烂尾楼继续盖起来的案例并不少，基本可以占到目前烂尾楼复工案例的 80% 以上。" 他说。
徐斌认为，楼盘烂尾后，复工并不是一个看起来无法完成的事情，" 房地产企业的破产重整反而是比较好做的，无非是怎么把这个续建完成，对于法院来说，只要能安全地让新的资金注入到施工方那去，让施工方把房子盖到竣工给业主交房，那么整个复工就完成了。"
郑州最知名 " 烂尾楼 " 烂尾 8 年后复工（图源：人民视觉）
在具体的操作上，法院可以通过破产重整、庭外重组等各种方式，来盘活烂尾楼。
而回到现实中，烂尾楼复工可能会经历漫长的时间。
西安易合坊小区从 2015 年烂尾至今，历尽 7 年时间的复工重整，截至目前，投资人招募尚未完成，用水用电问题也依旧没有得到完全解决。
" 我最近去工地转的时候，也就只有几个人在工地上干活，算是象征性的开工。" 张雪桂坦言，易合坊从 2019 年复工后一直没有实质性进展。工人们实际上做的是像院子回填、修整下水口这样的 " 表面 " 工作，业主们一直关心的电梯修复、正常供水供电等基础生活问题，迟迟未得到解决。
昆明一处烂尾楼的 30 多户业主因无法承担在外租房压力，相继搬回还没建好的小区居住。没有门窗，蚊子太多，只好住进帐篷（图源：人民视觉）
易合坊的业主们也尝试过出钱 " 自救 "。
张雪桂在的一号楼曾经每户出了两万块钱 " 自救 "，但以失败告终。电梯虽然装上了，但一直用不了，水也没通。
" 当时是看二号楼的业主们自救成功了，我们也想着学他们，但我们没成功。" 张雪桂说。
今年 3 月，张雪桂一家和其余 300 多名业主一起搬进了烂尾楼中。她 " 家 " 在 31 楼，没水没电，走楼梯上去，水也从楼下提，上厕所去马路边的公厕。
5 月 16 日，她抱着三岁的老二，跟着业主们去相关部门问询进展。得到的回复是，今年 12 月 30 日，尽量给他们交房。
张雪桂只能选择相信，她等着这一天的到来。
03
管住预售资金
一个楼盘烂尾，会有很多原因。
盘点下来，有些是项目违法违规、手续不全，有些是开发商经营不善、市场形势差。但最主要的原因，还是开发商资金链出现问题，导致没钱建设下去，甚至欠了一屁股债。
若要再追根溯源，那便是不少人所言的，" 问题的根源出在预售房制度上 "。
不过，" 预售房 " 是很多国家都实行的房产销售模式，很难把所有的问题都归结其上。
商品房烂尾，与预售制有很大关系（图源：视觉中国）
徐斌称，在预售房制度背景下，管住 " 商品房预售资金 "，才是防止楼盘烂尾的重要方式。
商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭贷款等。也就是购房者需要 " 先交钱，后收房 "。
按照相关规定，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，这钱只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。
而在实际中，这一点往往很难做到。
" 有可能开发商跑到住建局请求盖章，这个钱就没了；也有可能是施工方帮开发商去伪造手续，就把这个钱给套出去了。" 徐斌告诉记者，尽管预售房资金极其重要，但其中乱象不少。
" 因为银行迫切希望把贷款放出去，所以按揭贷款通常都是在房子还没开始盖，就光把地基做好了，贷款就全给到了。"
不幸买到了烂尾楼，银行却抢先放款？损失谁来承担（图源：视觉中国）
当年张雪桂的房子烂尾后，她跟业主们一起去房管局要求查预售资金，发现银行就是一次性把贷款都打给了开发商。他们由此认为，银行对他们的房子烂尾负有责任，所以才决定断供。
而基于这些存在的问题，今年 2 月下旬，商品房预售资金监管新规出台。新规首次从全国层面作出统一安排。
新规要求，商品房预售资金监管要招标确认监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等。
新规加强了对预售资金的监管力度，或可使得烂尾楼风险降低。但如果房子还是不幸烂尾了，业主能做点什么尽可能维护自己的权益呢？
住进烂尾楼的人（图源：人民视觉）
徐斌称，首先业主们要统一思想、明确方向，最好是选出靠谱的业主代表去和住建局和法院进行协商，及时传递法院的处理信息，引导业主们进行正确的决策。
其次是，查清预售资金监管账户的钱是否能保证复工，资金缺口有多大，能够以什么方式去弥补资金缺口，再根据具体的情况决定自救还是等待新的投资人进入，实现复工。
徐斌同时也提醒，房子烂尾后，业主维权也要遵循合理的途径，遵守法律，赢得地方政府和法院对于维权工作的支持。
张雪桂们也有自己的业主群，几年来，大家一起跑了不少地方，也做了很多。希望一次次的出现过，也一次次的落空。
每次她带着孩子们去易合坊时，他们都很开心，会问：" 妈妈，我们的新家什么时候能修好啊？"
" 我不知道怎么回答，就不说话。"
作者 | 南风窗记者 何国胜
房子烂尾后，张雪桂和丈夫断过几个月的房贷。但很快又补还了。
" 银行把我老公的工资卡停了，我们的钱都在那里。" 张雪桂告诉南风窗记者，因为了解到银行一次性把他们的贷款转给了开发商，而非存进商品房预售资金的监管账户，这让她和其他业主觉得，银行对房子烂尾负有责任，所以才去断供。
某种程度上，断供是他们对银行的一种 " 抵抗 "，但这种 " 抵抗 " 很快被瓦解。
" 没办法，要是停得久了，银行直接把你拉入黑名单，那样更麻烦。" 张雪桂说。
这是一次失败的抵抗，但它叩问着不少人：凭什么房子收不到，贷款还要继续还？
01
警惕 " 钱房 " 两空
不过在今年初，嘉兴市中级人民法院的一纸判决，给出过相反的回答。
2022 年 2 月 14 日，嘉兴中院在官网发布了一则 " 案件传真 "，题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》。
单从标题来看，这是个让买到烂尾楼的业主拍手称快的消息。
但事实并非如此简单。
据案情介绍，该案中的许先生 2014 年在嘉兴某楼盘买了一套别墅，向银行按揭贷款 392 万元。后来，开发商因资金问题无法按时交房，而后该楼盘烂尾。
嘉兴中院关于案情的报道
2018 年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020 年，涉事银行将许先生诉至法院，要求其继续支付剩余贷款。一审法院支持了银行的诉求，判决许先生与银行的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生结清银行借款本金和利息（含罚息）合计 220 余万元。
之后，许先生不服，上诉至嘉兴中院。
嘉兴中院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（业主）。
烂尾楼（图源：图虫 · 创意）
据此，法院作出判决，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
" 房子烂尾后，觉得既然拿不到房子了，那贷款也可以不还了，这可能是不少购房者的误区。" 上海秦兵律师事务所房产律师徐斌告诉记者，嘉兴这个案例，并不意味着所有买到烂尾楼的人都不用还房贷了。
这个案例中，两个重要的前提容易被人忽略——解除购房合同和按揭贷款合同。
他解释，只有在这两个合同解除后，才能产生让开发商还剩余贷款的结果。
而这两个合同的解除，都需业主向法院诉讼解除。购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，由购房者找开发商自行解决。
购房者如何维权？（《心居》剧照）
徐斌进一步解释，购房者与银行的借贷关系，并不会因为房子无法按期交工而终止。
一般情况下，即使开发商无法交房，购房者仍需继续偿还银行贷款，直到结清为止。如果购房者选择在楼盘烂尾后直接长期断供，不仅会损害个人征信，还会被银行列入 " 黑名单 "。
同时，在与银行的担保贷款合同没有解除的情况下，如果银行发起对购房者的诉讼，购房者不但要一次性还清剩余贷款的本息，并要承担违约金，还有很大可能承担律师费和诉讼费。
另一方面，就算购房者按照上述许先生的操作，解除了购房合同和按揭贷款合同，法院也判决购房者无需再还剩余贷款，其仍面临着不小的问题。
那便是，购房的首付和已经还掉的银行贷款本息，开发商可能无法退还，而这意味着购房者最终 " 房钱两空 "。
" 楼盘烂尾的很大一部分原因是开发商资金链断裂，这意味着，开发商不一定有钱能还给购房者。" 徐斌表示，在购房者与开发商的买卖合同未解除前，购房者的权利是被优先保障的，它优先于银行、施工方等等。
但当购房者和开发商解除了买卖合同后，购房者和开发商的关系变成了普通债权关系，购房者的债权顺位排在了银行、施工方等大金额债主之后。
" 普通债权在烂尾楼的清偿率非常低，有的甚至基本没有，相当于已付出的首付和贷款本息就打水漂了。" 徐斌说。
02
要房还是要钱？
房子刚烂尾那会，张雪桂和丈夫也计划退房的事。" 我们当时打算过把这个房子退了，另买一个房子。我们都在我姐这个小区看好了一套房子，还交了 2 万块不退的定金。"
张雪桂回忆，等他们去要求开发商退款时，" 他们说是退不了，要等一个月。那我新定的房子等不及，交了定金后，要尽快交剩余的首付。"
最后，张桂梅 2 万元定金打了水漂，烂尾的房子也没能退。
" 现在就算开发商退钱，我们也是吃亏的！" 张雪桂告诉南风窗记者，自己 2013 年买房时，房价还是四千元左右，现在西安的房价已经涨到了 1 万元以上，" 我们现在哪有那么多钱买。"
同时，烂尾楼占据了他们首套房的资格，若要再买房，要么面临限购，要么面临二套房 60% 的首付。
徐斌告诉记者，房子烂尾后，对于购房者而言，退房是万不得已的选择，" 没必要去赌一个首付没了、房子也没了的风险。"
" 其实房地产企业破产重整后，通过法院把烂尾楼继续盖起来的案例并不少，基本可以占到目前烂尾楼复工案例的 80% 以上。" 他说。
徐斌认为，楼盘烂尾后，复工并不是一个看起来无法完成的事情，" 房地产企业的破产重整反而是比较好做的，无非是怎么把这个续建完成，对于法院来说，只要能安全地让新的资金注入到施工方那去，让施工方把房子盖到竣工给业主交房，那么整个复工就完成了。"
郑州最知名 " 烂尾楼 " 烂尾 8 年后复工（图源：人民视觉）
在具体的操作上，法院可以通过破产重整、庭外重组等各种方式，来盘活烂尾楼。
而回到现实中，烂尾楼复工可能会经历漫长的时间。
西安易合坊小区从 2015 年烂尾至今，历尽 7 年时间的复工重整，截至目前，投资人招募尚未完成，用水用电问题也依旧没有得到完全解决。
" 我最近去工地转的时候，也就只有几个人在工地上干活，算是象征性的开工。" 张雪桂坦言，易合坊从 2019 年复工后一直没有实质性进展。工人们实际上做的是像院子回填、修整下水口这样的 " 表面 " 工作，业主们一直关心的电梯修复、正常供水供电等基础生活问题，迟迟未得到解决。
昆明一处烂尾楼的 30 多户业主因无法承担在外租房压力，相继搬回还没建好的小区居住。没有门窗，蚊子太多，只好住进帐篷（图源：人民视觉）
易合坊的业主们也尝试过出钱 " 自救 "。
张雪桂在的一号楼曾经每户出了两万块钱 " 自救 "，但以失败告终。电梯虽然装上了，但一直用不了，水也没通。
" 当时是看二号楼的业主们自救成功了，我们也想着学他们，但我们没成功。" 张雪桂说。
今年 3 月，张雪桂一家和其余 300 多名业主一起搬进了烂尾楼中。她 " 家 " 在 31 楼，没水没电，走楼梯上去，水也从楼下提，上厕所去马路边的公厕。
5 月 16 日，她抱着三岁的老二，跟着业主们去相关部门问询进展。得到的回复是，今年 12 月 30 日，尽量给他们交房。
张雪桂只能选择相信，她等着这一天的到来。
03
管住预售资金
一个楼盘烂尾，会有很多原因。
盘点下来，有些是项目违法违规、手续不全，有些是开发商经营不善、市场形势差。但最主要的原因，还是开发商资金链出现问题，导致没钱建设下去，甚至欠了一屁股债。
若要再追根溯源，那便是不少人所言的，" 问题的根源出在预售房制度上 "。
不过，" 预售房 " 是很多国家都实行的房产销售模式，很难把所有的问题都归结其上。
商品房烂尾，与预售制有很大关系（图源：视觉中国）
徐斌称，在预售房制度背景下，管住 " 商品房预售资金 "，才是防止楼盘烂尾的重要方式。
商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭贷款等。也就是购房者需要 " 先交钱，后收房 "。
按照相关规定，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，这钱只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。
而在实际中，这一点往往很难做到。
" 有可能开发商跑到住建局请求盖章，这个钱就没了；也有可能是施工方帮开发商去伪造手续，就把这个钱给套出去了。" 徐斌告诉记者，尽管预售房资金极其重要，但其中乱象不少。
" 因为银行迫切希望把贷款放出去，所以按揭贷款通常都是在房子还没开始盖，就光把地基做好了，贷款就全给到了。"
不幸买到了烂尾楼，银行却抢先放款？损失谁来承担（图源：视觉中国）
当年张雪桂的房子烂尾后，她跟业主们一起去房管局要求查预售资金，发现银行就是一次性把贷款都打给了开发商。他们由此认为，银行对他们的房子烂尾负有责任，所以才决定断供。
而基于这些存在的问题，今年 2 月下旬，商品房预售资金监管新规出台。新规首次从全国层面作出统一安排。
新规要求，商品房预售资金监管要招标确认监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等。
新规加强了对预售资金的监管力度，或可使得烂尾楼风险降低。但如果房子还是不幸烂尾了，业主能做点什么尽可能维护自己的权益呢？
住进烂尾楼的人（图源：人民视觉）
徐斌称，首先业主们要统一思想、明确方向，最好是选出靠谱的业主代表去和住建局和法院进行协商，及时传递法院的处理信息，引导业主们进行正确的决策。
其次是，查清预售资金监管账户的钱是否能保证复工，资金缺口有多大，能够以什么方式去弥补资金缺口，再根据具体的情况决定自救还是等待新的投资人进入，实现复工。
徐斌同时也提醒，房子烂尾后，业主维权也要遵循合理的途径，遵守法律，赢得地方政府和法院对于维权工作的支持。
张雪桂们也有自己的业主群，几年来，大家一起跑了不少地方，也做了很多。希望一次次的出现过，也一次次的落空。
每次她带着孩子们去易合坊时，他们都很开心，会问：" 妈妈，我们的新家什么时候能修好啊？"
" 我不知道怎么回答，就不说话。"