中国“水最深”的房子 打骨折价也卖不动了

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Toutiao
最新回复:2024年9月27日 0点15分 PT
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网易数读

打七折出售的房子,你会买吗?这些年,买房界冲出了一条小众赛道,就是被不少人戏称为“捡漏”的法拍房。

江湖上流传着不少它的传说,有人在限购之前,低价购入好几套又转手卖出,赚得盆满钵满;有人则开出“隐藏款”,开门发现还住着 80 岁大爷,进退两难无法入住。

但如果真要买来自住,会考虑这种房子的其实还是少数。大多数人会觉得自己无缘“中奖”体质,从经验出发,天上掉下来的,往往不是馅饼而是陷阱,所以止步于观望。

法拍房,究竟是水深坑多的雷区,还是普通人可以伸手够到的福利?

法拍房,卖不动了

所谓法拍房,其实就是司法机构拍卖的房子。

电视剧里,我们总能看到有豪门一夜倾家荡产,生意失败赔个精光,等待他们的,是豪宅被法院贴上封条,拍卖抵债。

这样的剧情并非个例,现实中,这类房产正以惊人的速度增长。如果只看住宅,根据中指研究院的统计数据,2015 年时住宅类法拍房交易市场还比较冷清,全国共有 3.78 万套房在售。而到了 2023 年,全国有将近 37 万套住宅类法拍房在售,数量翻了近十倍。

但是,住宅类法拍房的清仓率,也就是已成交房产占整体的比重,并没有随着法拍房数量暴增而走高,在 2018 年达到 55.5% 的巅峰后就一路走低,到 2023 年,清仓率只有 29.4%,换言之,每十套住宅法拍房中,只有不到三套被买走。

与此同时,法拍房二拍的情况也越来越多。法拍房第一次拍卖竞价出售如果没人出价,就会被视作流拍,并以更低的折扣被再次拍卖 [1]。

细看 2024 年上半年法拍房拍卖情况构成,二拍的成交占比最高,为 47%,较 2023 年同期还增长了 7%,至于一拍占比,则缩减到了 37% [2]。

你可能会疑惑,这么多降价也卖不出去的法拍房都分布在哪里?

根据中指研究院数据,分省来看,2023 年,共有 18 个省、市、自治区的住宅类法拍房数量超过一万套,其中广东、河南两地最多,分别有 3.74 万套和 3.18 万套 。

尽管这些省份的法拍房数量庞大,但清仓速度却并未占据领先地位。相反,在那些法拍房本就不多的经济发达省市,房子更容易卖出去。

中指研究院数据显示,像江浙沪地区和北京,住宅类法拍房的清仓率都在 50% 以上,相对较高。浙江、上海更是一骑绝尘,清仓率分别为 62.34% 和 61.94% 。

这也不难理解,在二手房均价大几万块的一线城市,入手一套折扣法拍房,有时省下一辆奔驰的钱也不是没可能,就像有网友总结的那样:

房价越高,法拍房越香。

一拍抄底,二拍捡漏。

法拍房,从何而来

对于想捡漏法拍房的人来说,存在哪些选择?

和大家的印象有所不同,那些被捡漏的法拍房,并非主要来自被办案机关强制没收的涉刑资产,“凶宅”“一元起拍”“落马大老虎资产”更多是猎奇的噱头。还有破产资产以及主动选择处置的房产,在法拍房里更是少数。

如今挂在网上的法拍房,多是债务纠纷而来的诉讼资产,其背后,则是一个又一个经济状况恶化的普通人。那么这个过程中都发生了什么?

其中一个原因是,近些年,还不上房贷的人越来越多了。楼市繁荣时,很多人在“宇宙最高点”买房,却突逢创业失败或被优化裁员,出现无法偿还房贷,甚至资不抵债的情况。

根据安永《中国上市银行 2023 年回顾及未来展望》的统计,不论是大型银行,还是城商农商银行,个人住房贷款违约率都在不断走高,以全部上市银行为例,从 2021 年的 0.32% 涨到了 2023 年的 0.49% [3]。

在过去那个房价一天一涨的黄金年代,业主如果遇到财务问题,主动变卖房产,除了偿还债务,还有可能小赚一笔。

可如今楼市低迷,除非打骨折,否则房子很难短时间内变卖。更常见的情况,或许是先收来了法院收房的传票,要被“低价贱卖”。难怪有还不上房贷的人会说:

如果有一点钱,都不会让自己房子沦落被法拍。

此之砒霜,彼之甘露,断供人的忍痛割肉拍卖的血汗房,对于竞拍人来说,却是可以捡漏吃肉的机会。毕竟法拍房,最大的优势就是便宜。

例如在某资产交易平台上,重庆某小区一套 102 平方米的法拍房,按成交价计算是 8626 元/平。同小区户型相似的另一套二手房,在中介平台报价 14385 元/平,算下来法拍房成交总价便宜了接近 60 万元 [4][5]。

而且购买法拍房也不需要经过传统的房产中介,自己在淘宝、京东就可以下单购买,省下 1%-2% 的中介费。

此外,法拍房在几年前还具有的一个优势是,它成为了很多人避开限购,无痛落户大城市和购买学区房的捷径。

比如在 2020 年的杭州,本地户籍家庭均不能购买第三套房产 [6],而法拍房则未受限制,有钱便能买,这也致使一大波“炒房团”的涌现。直至 2021 年最高人民法院统一将法拍房纳入限购政策,这一局面才被终结 [7]。

这么多法拍房,能捡漏吗

虽然如今的法拍房失去了一些政策利好,但不管怎么说,折扣始终是货真价实的。

但近几年法拍房滞销,还是让许多人对于这一看似布满诱人折扣、实则暗藏风险的市场望而却步。毕竟这年头,买新房都有爆雷的风险,更何况是被强制执行的二手房。

我们整理了社交媒体上与法拍房相关的帖子,梳理了大家驻足观望,迟迟不敢下手的原因,发现最大的痛点便是担心自己无法入住。

这样的担心并非空穴来风,像有的原房主可能因不甘心房产被拍卖,而采取拒绝搬离、破坏房屋等措施,使得购房者即使成功竞拍,也无法顺利入住。

而且虽然执行法院会公布房屋基本情况,但仍缺失不少关键信息,比如房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题。

实际买了法拍房之后,要面临的问题可能会更多。在社交媒体相关话题下,有很多人讲述了自己被坑的经历,其中以“买卖不破租赁”最为常见。

打个比方,如果卖家在拍卖前,与亲戚朋友以低价签订了 20 年的租赁合同,那么就算这套房子成功过户,卖家依然没有居住使用权。

更别说替原来的房子缴纳税款、物业水电这样的事,早已见怪不怪了。甚至能拿钱解决的事还算是小事,最让人手足无措,其实是腾退过户的问题,就有老赖在门口贴出这样的标语:

七十老人,一碰就倒,人在房在,再活一百,家有烈犬,开门就咬。

这也是为何有人干脆挑毛坯法拍房,目的就是规避风险。

而那些购买法拍房能“安全下车”的人,所做的功夫也一点都不少。

要么掌握专业竞拍知识,在前期付出大量精力做“尽调”;要么是在当地有门道、有手段、有时间,能对付不肯搬出去的老赖。

正因如此,甚至出现了一批专做法拍房一条龙服务的中介机构,他们能文能武,既有律师负责拍卖前调查,还有大汉负责拍卖后的腾退。

大家常说,命运赠予的礼物,早已在暗中标好了价格。法拍房,就像是一个“房产盲盒”,有人希望用低廉的价格捡漏上岸,只不过迎接自己的,却不是梦寐以求的小家。

而且,在这笔人生最大的消费上,它不支持七天无理由退货。

财富绽放
1 楼
法拍其实很坑人,法院只管拍,至于你能不能入住,法院不管
z
zaku2ass
2 楼
好像啥都水深水深的,咋整 ,爱国的快接盘,卖房的拿钱好润出国
m
mrp
3 楼
润出国接盘?哈哈,还是跟阿三玩内卷?哈哈
C
Cup3
4 楼
等着破产吧,再过10年大批空房。
君均臣诚
5 楼
这才是银行换了副面孔的真正原因
那就好好生活
6 楼
变相卖房
o
octane
7 楼
有钱的赶紧去抄底啊,再不买就没有了!
t
typhoon888
8 楼
是的,和美国不同的是,如果房子被county政府法拍。你买到的房子就是干干净净,以前的欠款或者合同都被政府一笔勾销了。完全没有入住或者法律上的后顾之忧。中国不一样,所以,法拍屋买的不省心。地方政府如果不能采取强制执行,让法拍屋尽快出售从而稳定市场。那么只会对地方政府的财政造成长期不利影响。
r
rollor
9 楼
不能入住,显示了法院没有权威。 在法治国家,法拍后,原房主赖着不走的,等于藐视法庭,是刑事罪。 但在没有法治的国家,买主要自己想办法。