北京的房价真下跌了?原来是弥天大谎(图)

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Toutiao
最新回复:2018年4月22日 15点33分 PT
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易宪容


这两天有媒体报道,说什么“房企四面楚歌:有住宅售价回到两年前水平”,而举的几个例子都是北京的。也就是说,这篇报道,尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京,但报道的内容是指北京,即指意味着北京的房价下跌了……

  比如,报道称根据统计数据显示,自3·26调控以来,北京商办项目网签量仅为3589套,较调控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而与成交冻结相反,去年北京商办供应套数突破2万套,同比增长32%。供多售少,商办项目库存激增近三成达45878套,创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降,其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻,那么其市场交易价格也肯定下跌。比如,房山是北京商办类项目比较集中的区域,目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元,不到前期产品住房销售价格七折。

对于这些商办项目,本来进入市场者是为买之后获利而来,是一个纯粹的投资炒作市场,买为自住的人少之又少。所以,2017年调控政策出台,不仅严格地限制用银行信贷购买,即完全限制投资者使用银行融资杠杆,而且限制其住房的功能不能改变,只能商业用。在这种情况下,市场价格上涨预期突然间逆转,投资者肯定会逃之夭夭,住房销售立即下降,甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是,对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说,他们一定会不甘心,煮熟了的鸭子怎么飞了,本来出售这些项目可大赚一把的。

  他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点,按照市场法则,降价卖出,逃之为上。因为按照市场逻辑,在这种情况下,房价只能是越来越跌,投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是,这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想,他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说,北京商办项目说降价销售,但实际上没有降下来,市场处于无价无市中。也就是说,这些商办项目本来就不算为住宅类,是一个小众的投资炒作市场,而且这个市场销售是出现了冰冻,但价格也没有真正的下降,否则,情况不是这样。

  现在再回到北京的住宅市场,其房价真正的下降了吗?根据媒体的报道,已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前,这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了,每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价,主要原因就是当初拿地的成本低,前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价,都是在前两年拍下的地王项目,楼面地价基本都迫近每平方米3万元,降价就意味着损失利润甚至赔钱。

 

     这是什么降价?一是每一个住房项目都是唯一的,都异质性产品。产品不同,如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的,但报道所说的价格不是交易价,而是开发商报出销售价,而没有买者对价及交易完成的价,那么这个价同样作为后一个项目的基准价,意味后一个项目价格是下降了。但是,无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说,并不意味这些楼盘是降价出售了。还有,说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低,所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为,如果中国住房市场是由成本定价,那么当前中国房价会涨得这样高吗?为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢?

  其实,按照中国国家统计局所公布的数据,3月份北京的新房市场,其房价与2015年比上涨了34.9%,同比下跌了0.6%,环比上涨了0.1%。因为,在年初时,北京市有领导人早就说过,一定要保证2017年北京市的“房价稳定”,即住房价格环比不上涨,同比有些下行。在领导的这个要求下,2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。而实际上,公布的数据比领导说的还要好。

  同时,从北京市二手房的价格来看,3月份所公布的数据是,与2015年相比上涨了46.1%,同比下跌了6.8%,环比下跌了0.2%。也就是说,尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌,甚至同比下跌的幅度快到7%,但是与2015年以来上涨46%以上来说,简直小巫见大巫,这样的房价还算下跌?照着这样的比例算,要让北京的房价回到2015年前的水平,同样是猴年马月的事情。也就是说,在房价如此之高,以投资炒作为主导的北京住房市场,如果房价上涨的预期不改变,想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。因此,说北京现在的房价下跌了,简直就是弥天大谎!

  所以,北京的房价到底在什么时候开始松动或调整,目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样的政策,即购买住房获得产权证后5年不可销售,那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易,不少投资炒作者肯定会恐慌,并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是问题的关键所在!

卡城村民
1 楼
这些房子不知是否能活的过两代人?大多数是豆腐渣工程!几代人搞一套房, 可悲!
w
worley
2 楼
北京房价很难下降,除非: 1,中共停止人民币超发。(人民币现在总发行总量已经高达180万亿,是美金发行总量的2倍多,并且依然年年超发。) 2,中共外汇储备大幅减少。(注意:中国的外汇储备主要来自对美国的贸易,只有美国愿意长期巨额贸易逆差)
马甲飘飘
3 楼
卡城村民,看来你真是没见识的村民,北京的房子比你“卡城”的结实舒适多了
雅砻江
4 楼
炒房兴邦,虚拟强国。 快速致富,兑现梦想。
我要真普選
5 楼
人民幣印製速度,就是房值的升幅。
日本好后山
6 楼
日本好
卡城村民
7 楼
马甲飘飘,就算你的房再结实,最多70年了。我的房就算明天塌了还可再建呀!当心,已经有人提出私有财产有悖马列主义!你在中国?怎么翻出来的?我可怜你!你在美国?怎么不呆在你北京的好房子里?
卡城村民
8 楼
马甲,再提醒一句:多买点口罩,说不定哪天又被炒上了天!我可怜你!
一点小看法
9 楼
使劲涨,我北京一块砖就三百万,一个厕所够您忙半辈子。您怎么着,丫挺的?
卡城村民
10 楼
一说房就跟人急,底气去哪了!莫非真有说不出的苦!
点点点点点
11 楼
房价是对未来的透支,都是未来债务,下一代要还的。这种东西怎么能放在GDP里?
北京仁
12 楼
天朝有房 生活不忙 深圳有房 养老无妨 上海有房 海外白忙 北京有房 趾高气扬 喷喷轮轮 纯属瞎忙 呵呵
卡城村民
13 楼
住着千万房,来回经济舱.
八戒.
14 楼
加州有些地方的房价更高,美国人害怕了吗?呵呵
w
wigo
15 楼
北京有一大把公司:比特大陆、商汤、小米、旷视Face++、安兔兔、贝瑞和康(第一家高通量测序产前无创上市公司)等等,不是无能的香港可以比的。
w
wigo
16 楼
还有寒武纪
w
wigo
17 楼
还忘了苦逼了20年终于才扬眉吐气的京东方。
s
sleeplessinNY
18 楼
不要被篡改过的标题误导
克里斯朵夫
19 楼
不大涨就不错了,涨了就别想跌!
m
mtlks
20 楼
中国政府对付通胀吸收洪峰流动性后面十年还是靠房子,这是社会经济结构决定的。现在每年的m2增幅在降杠杆的前提下还在以8%的年增速上行,房价这一轮被压住是暂时的,2-3年后还会涨。去年和一个西安来美国的朋友说趁低赶紧买西安房价未来几年会翻倍。今年西安引进人才十几万,大学毕业无条件可落户,西安房价一年就翻倍了。
e
eater111
21 楼
扭曲的经济结构可以把房价维持在很高的位置。看看香港吧,什么都不贵,就是房子把人捏死。国内是亦步亦趋的学习。