困扰香港数月之久的闹剧日渐平息之际，隔岸观火的内地群众也愈发看清香港问题的实质。连续25年获评全球最自由经济体，全球第三大金融中心，人均GDP超过所有欧洲强国和日本等发达经济体的香港，还是一个基尼指数高达0.539，收入差距悬殊的地区。
被地产商掏空的香港
彭博亿万富豪指数公布的全球500富豪榜显示，超过一半上榜的香港富豪全来自地产，这12个地产大亨身家高达1190亿美元（约9282亿港币），冠绝全球。而香港十大富豪拥有财富的总数，竟然达到香港GDP数量的35%，这一数字简直是前无古人，后无来者，远甩其他国家和地区！
根据香港政府统计，在香港730万人口中，约1/7的人口为贫困人口，人数高达134万！
虽然在政府生果金、长者生活津贴等一系列政策介入后，贫困人口降到了97万，但是长者贫穷率仍然很高，有30.1%。也就是说每三个长者就有一个过着穷困潦倒的生活。
与此同时，香港又是《福布斯》杂志评选出的世界上亿万富翁第二的城市。有钱的富得流油，没钱的连住的地方都没保证。家庭住户月收入在15,000港币以下的占全港人数的36.4%。而一套香港典型公寓的售价通常不低于700万港币，正因如此，拥有一套自己的房子，成了许多香港人遥不可及的梦想。
更难想象的是，在这个亚洲最发达的经济体内，还有10万人只能住在这种用铁丝网扎成的“笼屋”里。
一方面香港的买楼负担已经连续7年全球最高，楼价就如同一台功力强大的抽水机，抽走了一个家庭的大部分积蓄，使得一般家庭难以有所储蓄。
另一方面，由于香港推行自由的市场经济体制，富人可以大量购买楼盘，哄抬物价，使得楼价一直无法回落。造成穷人越来越穷，富人越来越富。
难以抽身的香港经济
根据香港政府2016年4月到2017年3月的财务数据，香港政府该年度全部收入是5731亿元，跟土地房屋有关的收入合计是2447亿元，占比高达43%。由此可见，在如此低税率的情况下，房地产是香港政府很重要的收入来源。
综上，鉴于香港财政对土地的高依赖度，同时政府管控土地，导致政府没有很大的动力去放开土地，增加供应，从而降低房价。
渐渐地，香港房地产占据了该地区经济的极大一部分体量。数据显示，房地产行业本身占香港GDP的比重大约为5%，而房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20%-25%区间，其中房地产相关投资在固定资产投资中的占比一度高达近50%，近年来占比大约在40%以上。
此外，香港政府收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收，这一占比在2016年达到32%，其中土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%。
当前最支撑香港经济的就是金融业和房地产两个行业，而金融业又是高度捆绑于房地产业，超过三成的贷款与地产有关。香港四大富豪——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，也全部以地产发家。可以说，房地产已经与香港经济休戚相关。
过去二三十年， 地价收入占比也长期占香港政府财政收入约20%的水平，该比例最高峰时还一度达到36%。最新发布的预算案显示，2019-20财政年度，香港政府预计地价收入1430亿港元，占政府预算总收入的23%。
房地产直接或间接关联的上下游产业规模十分庞大：钢铁、建材、化工、机械、银行、物业、装修、家电等，触及整个经济方方面面。再就香港而言，房地产深度捆绑金融银行业，这些正是带动香港经济的支柱行业。
房地产是一个资金密集型产业，对于开发商而言，没有正式预售、得到回款之前，土拍拿地、开工建设都会涉及到巨额贷款；对于居民而言，购房也会普遍借贷房款总额的50-60%。数据显示， 香港金融机构针对房地产及其相关的建筑业的信贷规模（包括房地产开发商和居民住宅按揭）占比非常高，比重几乎始终在30%以上，1998年以后这一比例更是超过50%。
再从另一角度看， 金融业的扩张也推动了地产业的蓬勃发展。如上述所述，地产行业需要庞大的初始投入，宽松的金融环境使地产开发商得以用极低的成本投资，灵活多样的按揭业务也使居民得以加杠杆购房。
近三十多年来，香港的地产业和金融业占股市总市值不断上升，根据海通证券荀玉根统计，按照权重来看，2016年港股恒生指数中占比前二名的行业即为金融行业和房地产行业，分别占比约47%和15%，相当于两者共计占了港股总市值的六成。
自1980年代开始的金融膨胀与地产狂潮，越来越把香港经济推向一个根本上是由地产和与其有密切关系的金融部门支撑起来的结构。水能载舟，亦能覆舟。经济结构过于依赖地产的代价就是，在几次香港楼市的牛熊轮回中，下跌的房价也成为香港经济进快速下滑甚至衰退的最大幕后推手。
如果香港房地产市场下行，将会极大程度上影响香港财政收入来源，也会因为急速上升的住房按揭贷款风险而危及到整个银行体系。从过去的历史可以看出，香港的经济体量在整个亚洲如同一座难以跨越的高山，而这仅仅是依靠房地产以及金融业的高度发展带来的结果，整个香港被房地产牢牢把控了命脉。香港楼市博弈的背后，影射的或许是巨量的经济和政治利益。
一方面，高房价对经济的发展带来了瓶颈，中小企业难以谋求发展，创业氛围稀薄；另一方面，香港的人口在迅速老化，是出生率最低的地区之一，意味着依靠地产的单一经济结构恐怕很难持久。
香港常年位居全球房价最昂贵的城市之首，全港的房屋均价大约是22-30万一平米。美国国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》显示，房价收入比高达20.9，再次蝉联全球第一贵。换句话说，差不多香港普通家庭在0存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近21年的时间，才能在香港买得起一栋房。
四大家族的自我救赎
一个修例风波能在香港社会引发持续动荡，表面上看有“四大汉奸”作妖，变了味的通识教育对年轻人的长期误导，英美政治势力以香港为跳板大搞颜色革命的煽动。从深层次的原因来看，根源还是香港经济被房地产深度捆绑，阶层固化严重，贫富差距日益扩大，贫困人口占比过高，住房等核心民生问题长期得不到舒缓，缺乏新经济增长点为年轻人提供舞台等社会结构性矛盾，为动乱提供了充沛的土壤。
而这其中积累了巨额财富，仍然手握大量土地储备，在被绑架的经济中企图长久稳收渔利的地产巨富们自然就成为了矛盾的焦点。嗅觉灵敏，擅长倒手买卖的李嘉诚在香港和内地房地产市场高位套现后，毫无眷恋的大手笔撤资，甚至卖掉了自己在香港的地标长实中心，然后买下了“半个英国”。这种不近人情，近乎跑路的操作，确实如李嘉诚所说，他只是一个逐利的商人，不要给他戴上虚无的道德标准，但是不能否认这其中的押宝成分。
与李嘉诚押宝英国相比，新世界等地产集团正在粤港澳大湾区建设中选择北上，扮演积极的角色。在深圳前海，以及即将开放的莲塘口岸等地都能看到新世界的影子。
被地产深度捆绑的香港经济已经是一个死结，并正在结出愈发难以收拾的恶果。去地产化，释放经济活力，让金融流向科技创新领域建立新的增长点，打破阶层固化，缓解贫富差距，着实改善民生问题已经成为香港社会迫在眉睫的问题。
随着风波逐步滑向香港社会问题的深处，地产商在街头暴力之后被推向了舆论的风口。拥有广泛社会影响力的李嘉诚所发表的“摘瓜论”，以及“向香港未来的主人网开一面论”所引发的巨大争议背后，是其全面押注英国后，一副旁观者的立场和多边讨好的心态。毕竟香港发生天大的事已经与加拿大人李嘉诚先生没有太多利害关系。
在目前全球经济进入存量博弈时代，欧洲自顾不暇，英国在脱欧争议中焦头烂额之际，押宝英国不会是一个保本保收益的投资，在英国买油砂巨亏1400亿的李先生将目光又转向了英国酒吧，继续着其在香港打造“李家之城”的套路。唯一不同的是英国不会是20年前的中国，不可能再用每年的高速增长为其提不断套利的空间。
对于绝大多数港商来说，香港作为全球最自由的经济体，面对内地这个仍在快速增长的全球最大内需市场，仍然是最佳的经营选择之地。香港的好坏与大家休戚相关，国家的好坏也与大家荣辱与共。不局限于香港，粤港澳大湾区正在为港商们提供全面的转型升级机会，一带一路也将成为港商们摆脱套利模式，走向国际化的快船。
所以，当新世界带头捐出自己五分之一的储备地，新鸿基和恒基兆也积极跟进，利用力所能及的方式协助政府一起化解民生矛盾时，我们看到了香港本土地产商认清现实，积极布局，谋求转型的姿态。至于李嘉诚先生不跟进的态度，大家不用再大惊小怪，也不要再抱以诸多情感的批判，他只是一个纯粹的外资商人，香港的好坏与加拿大人无关。
困扰香港数月之久的闹剧日渐平息之际，隔岸观火的内地群众也愈发看清香港问题的实质。连续25年获评全球最自由经济体，全球第三大金融中心，人均GDP超过所有欧洲强国和日本等发达经济体的香港，还是一个基尼指数高达0.539，收入差距悬殊的地区。
被地产商掏空的香港
彭博亿万富豪指数公布的全球500富豪榜显示，超过一半上榜的香港富豪全来自地产，这12个地产大亨身家高达1190亿美元（约9282亿港币），冠绝全球。而香港十大富豪拥有财富的总数，竟然达到香港GDP数量的35%，这一数字简直是前无古人，后无来者，远甩其他国家和地区！
根据香港政府统计，在香港730万人口中，约1/7的人口为贫困人口，人数高达134万！
虽然在政府生果金、长者生活津贴等一系列政策介入后，贫困人口降到了97万，但是长者贫穷率仍然很高，有30.1%。也就是说每三个长者就有一个过着穷困潦倒的生活。
与此同时，香港又是《福布斯》杂志评选出的世界上亿万富翁第二的城市。有钱的富得流油，没钱的连住的地方都没保证。家庭住户月收入在15,000港币以下的占全港人数的36.4%。而一套香港典型公寓的售价通常不低于700万港币，正因如此，拥有一套自己的房子，成了许多香港人遥不可及的梦想。
更难想象的是，在这个亚洲最发达的经济体内，还有10万人只能住在这种用铁丝网扎成的“笼屋”里。
一方面香港的买楼负担已经连续7年全球最高，楼价就如同一台功力强大的抽水机，抽走了一个家庭的大部分积蓄，使得一般家庭难以有所储蓄。
另一方面，由于香港推行自由的市场经济体制，富人可以大量购买楼盘，哄抬物价，使得楼价一直无法回落。造成穷人越来越穷，富人越来越富。
难以抽身的香港经济
根据香港政府2016年4月到2017年3月的财务数据，香港政府该年度全部收入是5731亿元，跟土地房屋有关的收入合计是2447亿元，占比高达43%。由此可见，在如此低税率的情况下，房地产是香港政府很重要的收入来源。
综上，鉴于香港财政对土地的高依赖度，同时政府管控土地，导致政府没有很大的动力去放开土地，增加供应，从而降低房价。
渐渐地，香港房地产占据了该地区经济的极大一部分体量。数据显示，房地产行业本身占香港GDP的比重大约为5%，而房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20%-25%区间，其中房地产相关投资在固定资产投资中的占比一度高达近50%，近年来占比大约在40%以上。
此外，香港政府收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收，这一占比在2016年达到32%，其中土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%。
当前最支撑香港经济的就是金融业和房地产两个行业，而金融业又是高度捆绑于房地产业，超过三成的贷款与地产有关。香港四大富豪——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，也全部以地产发家。可以说，房地产已经与香港经济休戚相关。
过去二三十年， 地价收入占比也长期占香港政府财政收入约20%的水平，该比例最高峰时还一度达到36%。最新发布的预算案显示，2019-20财政年度，香港政府预计地价收入1430亿港元，占政府预算总收入的23%。
房地产直接或间接关联的上下游产业规模十分庞大：钢铁、建材、化工、机械、银行、物业、装修、家电等，触及整个经济方方面面。再就香港而言，房地产深度捆绑金融银行业，这些正是带动香港经济的支柱行业。
房地产是一个资金密集型产业，对于开发商而言，没有正式预售、得到回款之前，土拍拿地、开工建设都会涉及到巨额贷款；对于居民而言，购房也会普遍借贷房款总额的50-60%。数据显示， 香港金融机构针对房地产及其相关的建筑业的信贷规模（包括房地产开发商和居民住宅按揭）占比非常高，比重几乎始终在30%以上，1998年以后这一比例更是超过50%。
再从另一角度看， 金融业的扩张也推动了地产业的蓬勃发展。如上述所述，地产行业需要庞大的初始投入，宽松的金融环境使地产开发商得以用极低的成本投资，灵活多样的按揭业务也使居民得以加杠杆购房。
近三十多年来，香港的地产业和金融业占股市总市值不断上升，根据海通证券荀玉根统计，按照权重来看，2016年港股恒生指数中占比前二名的行业即为金融行业和房地产行业，分别占比约47%和15%，相当于两者共计占了港股总市值的六成。
自1980年代开始的金融膨胀与地产狂潮，越来越把香港经济推向一个根本上是由地产和与其有密切关系的金融部门支撑起来的结构。水能载舟，亦能覆舟。经济结构过于依赖地产的代价就是，在几次香港楼市的牛熊轮回中，下跌的房价也成为香港经济进快速下滑甚至衰退的最大幕后推手。
如果香港房地产市场下行，将会极大程度上影响香港财政收入来源，也会因为急速上升的住房按揭贷款风险而危及到整个银行体系。从过去的历史可以看出，香港的经济体量在整个亚洲如同一座难以跨越的高山，而这仅仅是依靠房地产以及金融业的高度发展带来的结果，整个香港被房地产牢牢把控了命脉。香港楼市博弈的背后，影射的或许是巨量的经济和政治利益。
一方面，高房价对经济的发展带来了瓶颈，中小企业难以谋求发展，创业氛围稀薄；另一方面，香港的人口在迅速老化，是出生率最低的地区之一，意味着依靠地产的单一经济结构恐怕很难持久。
香港常年位居全球房价最昂贵的城市之首，全港的房屋均价大约是22-30万一平米。美国国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》显示，房价收入比高达20.9，再次蝉联全球第一贵。换句话说，差不多香港普通家庭在0存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近21年的时间，才能在香港买得起一栋房。
四大家族的自我救赎
一个修例风波能在香港社会引发持续动荡，表面上看有“四大汉奸”作妖，变了味的通识教育对年轻人的长期误导，英美政治势力以香港为跳板大搞颜色革命的煽动。从深层次的原因来看，根源还是香港经济被房地产深度捆绑，阶层固化严重，贫富差距日益扩大，贫困人口占比过高，住房等核心民生问题长期得不到舒缓，缺乏新经济增长点为年轻人提供舞台等社会结构性矛盾，为动乱提供了充沛的土壤。
而这其中积累了巨额财富，仍然手握大量土地储备，在被绑架的经济中企图长久稳收渔利的地产巨富们自然就成为了矛盾的焦点。嗅觉灵敏，擅长倒手买卖的李嘉诚在香港和内地房地产市场高位套现后，毫无眷恋的大手笔撤资，甚至卖掉了自己在香港的地标长实中心，然后买下了“半个英国”。这种不近人情，近乎跑路的操作，确实如李嘉诚所说，他只是一个逐利的商人，不要给他戴上虚无的道德标准，但是不能否认这其中的押宝成分。
与李嘉诚押宝英国相比，新世界等地产集团正在粤港澳大湾区建设中选择北上，扮演积极的角色。在深圳前海，以及即将开放的莲塘口岸等地都能看到新世界的影子。
被地产深度捆绑的香港经济已经是一个死结，并正在结出愈发难以收拾的恶果。去地产化，释放经济活力，让金融流向科技创新领域建立新的增长点，打破阶层固化，缓解贫富差距，着实改善民生问题已经成为香港社会迫在眉睫的问题。
随着风波逐步滑向香港社会问题的深处，地产商在街头暴力之后被推向了舆论的风口。拥有广泛社会影响力的李嘉诚所发表的“摘瓜论”，以及“向香港未来的主人网开一面论”所引发的巨大争议背后，是其全面押注英国后，一副旁观者的立场和多边讨好的心态。毕竟香港发生天大的事已经与加拿大人李嘉诚先生没有太多利害关系。
在目前全球经济进入存量博弈时代，欧洲自顾不暇，英国在脱欧争议中焦头烂额之际，押宝英国不会是一个保本保收益的投资，在英国买油砂巨亏1400亿的李先生将目光又转向了英国酒吧，继续着其在香港打造“李家之城”的套路。唯一不同的是英国不会是20年前的中国，不可能再用每年的高速增长为其提不断套利的空间。
对于绝大多数港商来说，香港作为全球最自由的经济体，面对内地这个仍在快速增长的全球最大内需市场，仍然是最佳的经营选择之地。香港的好坏与大家休戚相关，国家的好坏也与大家荣辱与共。不局限于香港，粤港澳大湾区正在为港商们提供全面的转型升级机会，一带一路也将成为港商们摆脱套利模式，走向国际化的快船。
所以，当新世界带头捐出自己五分之一的储备地，新鸿基和恒基兆也积极跟进，利用力所能及的方式协助政府一起化解民生矛盾时，我们看到了香港本土地产商认清现实，积极布局，谋求转型的姿态。至于李嘉诚先生不跟进的态度，大家不用再大惊小怪，也不要再抱以诸多情感的批判，他只是一个纯粹的外资商人，香港的好坏与加拿大人无关。