◆新西兰震不塌的房子，能给我们带来很多启发。
房子，在世界上任何地方，都是一个家庭最重要的资产。
费心巴力买房之后，大家最担心的莫过于房子质量。
今天，就简单说下新西兰的房子。
2019年6月，新西兰发生7.2级大地震。事后统计，零死亡。
在2011年12月23日，新西兰基督城发生6.3级大地震，差不多相当于1.5万吨TNT炸药被引爆。本来这注定是一场巨大灾难，但也只有60名伤员，且大部分都是轻伤。
让每个国家闻风丧胆的地震，为什么到了新西兰就难以发威呢？
1. “地震之国”，却很少有伤亡
新西兰正好处在环太平洋地震带上。
有数据统计，新西兰平均每年地震20000次左右，2016年甚至达到了惊人的32828次。基本上每天都有几十场地震发生，也难怪这里被称为“颤抖的圣地”。
不过虽然地震次数很多，但是新西兰人其实并不像我们想的那样，对地震闻风丧胆。
对新西兰人而言：5级以下的地震，该干啥干啥；5-6级的地震，要清醒一点，但不用慌；6-7级的地震，就得考虑跑了；7级以上的，那就能跑多快跑多快。
（环太平洋地震带）
虽说是段子，但也可以看出，一般的地震很难威胁到新西兰人。
这是为啥呢？
一方面，新西兰每年都会遭受上万次地震，但其实只有约150次能被感应到，曾经很多年保持地震几乎零伤亡的记录。
一位地震学家曾经说过：“地震不杀人，杀人的是糟糕的建筑。”
2010年海地大地震，短短几分钟，造成了22.5万人死亡，19万人受伤。据事后统计，海地当地民房几乎90％被损毁，因此，造成了极其严重的伤亡。
而当地的美军基地，建筑却只是轻微损伤，并未出现重大人员伤亡。
（海地大地震后损毁的房屋）
新西兰也是这样。
地震多，但是建筑震不倒。
2010年发生的新西兰7.2级强震为例，只造成了十几座老房子坍塌，几乎所有大型建筑都在地震中扛了下来。因此，40万人的城市只有两人重伤，无一人死亡。
既然地震造成的伤亡非常小，民众自然也就不会怕。
当然了，地震震不倒一部分是因为新西兰木制结构房屋较多、高楼较少。
但最重要的，还是新西兰房子质量好。
2. 但，新西兰房子质量也出现过严重问题
新西兰现在的房屋安全，很大程度上是因为曾经的教训惨痛。
1992年，为发展房地产经济，新西兰政府放宽了建筑标准。
新西兰房建进入野蛮生长阶段，也拉动了经济飞速发展。在1993年的《世界竞争力报告》里，新西兰的总体竞争力甚至提升到了世界第8位。
各家房地产公司也抓住政策机遇，选择更加便宜的建材和简单的建筑结构，以降低成本。
一时间，房地产市场一派繁荣，房地产公司拼命建低成本的房子，民众手里有钱，对未来经济形势看好，买房欲望强烈，政府看着GDP上升：仿佛满足了所有人的利益。
1996年，新西兰的GDP就达到了700亿美元，比1992年增长了近70％。
但，纸终究包不住火，房屋建造标准降低，带来了严重的质量问题。
市面上，出现了一大批漏水房，戳破了新西兰房地产市场的虚假繁荣。
（出现质量问题的房屋）
热情褪去后，数以万计的业主发现自己穷尽一生积蓄买的房子，根本无法住人。
这些漏水房只是把外表包装得正常，然而外墙材料和框架之间根本没有有效的通风排水，导致水分进入到外墙材料和内墙之间，就一直留在那里，无法排出。
长期下来，经过死水浸泡的墙壁就会腐烂，同时会滋生一堆微生物，对房屋安全造成严重的影响。
业主想状告房地产公司时，却发现其符合建筑标准，欲哭无泪。
4名业主因为漏水房追责无门，选择自杀。
3. 严格到变态的政府监管
惨痛教训后，新西兰房建行业开始了“宁可错杀一千，也不放过一个”的时代。
在新西兰房建行业中，流传一句话，“如果你拿到了建房子的审批，你就已经建好了一半的房子”。
这当然是一句玩笑话，但足以说明，在今天的新西兰，拿到建房的审批有多难。
曾经的错误已经让新西兰变得谨小慎微，不管你建房子能带来多少GDP，只要程序不对统统不让你建。
新西兰接收房地产企业的建房申请，审批完成的法定时间是20天。
那么，怎么去卡这个门槛？它有一套特别的方式。
新西兰实行的是市政体制，也就是市议会兼行议决权和行政权。市议会既管决策，也管实施，是一个实权部门。
只要市议会认为，房地产企业提供的资料不够或者程序不当，就可以直接叫停审批流程，要求房地产企业提供更多信息和相关设计方案。
所以，房企必须按照要求重新收集信息或者设计方案，拿到批复往往需要两三个月。
（新西兰国会大厦）
新西兰北岛建筑公司就曾因为厕所下水管道的一处设计问题，审批材料最后从50页扩充到几千页，审批过程耗费了将近8周。
实际上，由于像抽油烟机管道设计等细节问题，被市议会多次退回申请的事件不在少数。
也正因为这些对小细节的重视，在新西兰房建申请审批中，往往一个项目会有几千页文件，其内容涵盖了从立项到最后的维护每一个步骤细节，一步不落。
审批从小处着眼，这在根本上为新西兰的建筑质量做了保障。
（新西兰议会讨论场景）
光有审批，没有落实显然也不行。
新西兰拥有堪称世界上最严格的质量检测制度，从房屋结构再到通风口下水道，大大小小几十类检测，必须每项都要合格，否则就无法获得建筑合格证书，不能进入市场交易。
同时，新西兰被评为世界上最清廉的国家之一，公务员的工资在全世界都属于一流水平。高薪养廉，促成了监督政策的落实。
而且，在新西兰没有巨型房企。
巨型房企疯狂低价拿地，“高周转”，甚至半年工期就完成一个楼盘的手段，在新西兰几乎做不到。
4. 如履薄冰的房地产企业
新西兰房地产是最赚钱的产业之一。目前，新西兰大奥克兰地区的房价在人民币30000-60000元/平方。
但新西兰的拿地成本却不高。
地广人稀的国情让新西兰拥有大量可建设土地，在某些偏僻的地方，甚至可以用100万人民币拿下1000亩的土地。
两者综合来看，新西兰房地产企业利润空间比较大。
在新西兰的应届毕业生中，建筑行业毕业生工资仅次于医学生，位居所有行业第2位。
（新西兰大奥克兰地区房价变化）
但是拿一份钱就要做一份事，不然就不要继续做下去。
2018年，steel tube建筑公司因为谎报钢筋抗震级别，使用的建材也没有通过4项标准检验，被处以300万纽币的罚款。
建筑商James Hardie也因为旗下的石膏板材料不符合建筑标准，被处以2.25亿纽币的赔偿金。
如果仅仅是罚款，还不足为惧，新西兰会对这些不负责任的建筑公司“记仇”。
在审批房建项目时，着重审查申请公司的守信记录，如果出现偷工减料或是其他欺诈行为，将会重点审查。
Steel tube公司的负责人就曾表示，“以后我们很难接到工程了，在材料上弄虚作假基本上就上了新西兰政府的黑名单了，这是不可原谅的。”
如果是已经建成的建筑呢？那就更惨了。
新西兰不接受所谓的补救措施，在检测中只要有一根电线不合格，就将整栋墙砸掉把电线全部扯出来重做。
一位新西兰华裔工人表示，自己所在的公司承包建设一栋24层楼的公寓时，采用了非新西兰建筑标准认可的电线，在检测中被第三方查出。
新西兰政府要求把整层公寓拆除，且该公司自己承担全部责任与损失，最后导致了该公司的破产。
因此，在新西兰，房地产企业弄虚作假是很不划算的。
保证自己负责的项目不出差错才是各家房企的第一要务。
所以，在新西兰建筑公司的招聘中，除了专业技能外，有一项专门的考察就是责任心。
很多人会认为，新西兰建筑公司事儿多，磨洋工，但他们的优异成绩也真的证明了慢工出细活。
（新西兰一处建筑工地）
5. 购房者权益不可侵犯
新西兰买房人权益受到法律的严格保护，维权程序也比较简单。
首先，新西兰法律规定新房子有1年的全屋保修期。在1年内，整个房子有任何问题都可以免费保修。
此外，还有10年的结构保修期。屋顶和主要房屋框架、管道等出现问题都可以获得免费保修。
如果房屋质量出现问题，购房者联系房屋建筑商，让建筑商派人来检查，不需要购房者跑前跑后。
哪怕只是橱柜出现问题，也可以联系建筑方，只要处于保修期内，建筑方就必须负责维修。
曾有一位住户，由于外墙油漆掉漆，联系建筑商多次检查后，发现施工时刷漆次序不合规范，少刷了一层底漆，建筑方立即承担了全部重新刷漆的责任。
万一有房屋质量出现问题，但建筑方不愿负责的，房主可以向新西兰房屋质量监督机构和市议会提起仲裁。
如果仲裁成功，建筑商不仅要负责维修，而且还要承担相当一大笔罚金。
（新西兰一处房屋）
类似新西兰漏水房的悲剧，今天在很多国家仍然发生着。
无数家庭因为买到了问题房产而不得安宁，一生积蓄付诸东流。
如何让房子更放心？
新西兰震不塌的房子，能给我们带来很多启发。
◆新西兰震不塌的房子，能给我们带来很多启发。
房子，在世界上任何地方，都是一个家庭最重要的资产。
费心巴力买房之后，大家最担心的莫过于房子质量。
今天，就简单说下新西兰的房子。
2019年6月，新西兰发生7.2级大地震。事后统计，零死亡。
在2011年12月23日，新西兰基督城发生6.3级大地震，差不多相当于1.5万吨TNT炸药被引爆。本来这注定是一场巨大灾难，但也只有60名伤员，且大部分都是轻伤。
让每个国家闻风丧胆的地震，为什么到了新西兰就难以发威呢？
1. “地震之国”，却很少有伤亡
新西兰正好处在环太平洋地震带上。
有数据统计，新西兰平均每年地震20000次左右，2016年甚至达到了惊人的32828次。基本上每天都有几十场地震发生，也难怪这里被称为“颤抖的圣地”。
不过虽然地震次数很多，但是新西兰人其实并不像我们想的那样，对地震闻风丧胆。
对新西兰人而言：5级以下的地震，该干啥干啥；5-6级的地震，要清醒一点，但不用慌；6-7级的地震，就得考虑跑了；7级以上的，那就能跑多快跑多快。
（环太平洋地震带）
虽说是段子，但也可以看出，一般的地震很难威胁到新西兰人。
这是为啥呢？
一方面，新西兰每年都会遭受上万次地震，但其实只有约150次能被感应到，曾经很多年保持地震几乎零伤亡的记录。
一位地震学家曾经说过：“地震不杀人，杀人的是糟糕的建筑。”
2010年海地大地震，短短几分钟，造成了22.5万人死亡，19万人受伤。据事后统计，海地当地民房几乎90％被损毁，因此，造成了极其严重的伤亡。
而当地的美军基地，建筑却只是轻微损伤，并未出现重大人员伤亡。
（海地大地震后损毁的房屋）
新西兰也是这样。
地震多，但是建筑震不倒。
2010年发生的新西兰7.2级强震为例，只造成了十几座老房子坍塌，几乎所有大型建筑都在地震中扛了下来。因此，40万人的城市只有两人重伤，无一人死亡。
既然地震造成的伤亡非常小，民众自然也就不会怕。
当然了，地震震不倒一部分是因为新西兰木制结构房屋较多、高楼较少。
但最重要的，还是新西兰房子质量好。
2. 但，新西兰房子质量也出现过严重问题
新西兰现在的房屋安全，很大程度上是因为曾经的教训惨痛。
1992年，为发展房地产经济，新西兰政府放宽了建筑标准。
新西兰房建进入野蛮生长阶段，也拉动了经济飞速发展。在1993年的《世界竞争力报告》里，新西兰的总体竞争力甚至提升到了世界第8位。
各家房地产公司也抓住政策机遇，选择更加便宜的建材和简单的建筑结构，以降低成本。
一时间，房地产市场一派繁荣，房地产公司拼命建低成本的房子，民众手里有钱，对未来经济形势看好，买房欲望强烈，政府看着GDP上升：仿佛满足了所有人的利益。
1996年，新西兰的GDP就达到了700亿美元，比1992年增长了近70％。
但，纸终究包不住火，房屋建造标准降低，带来了严重的质量问题。
市面上，出现了一大批漏水房，戳破了新西兰房地产市场的虚假繁荣。
（出现质量问题的房屋）
热情褪去后，数以万计的业主发现自己穷尽一生积蓄买的房子，根本无法住人。
这些漏水房只是把外表包装得正常，然而外墙材料和框架之间根本没有有效的通风排水，导致水分进入到外墙材料和内墙之间，就一直留在那里，无法排出。
长期下来，经过死水浸泡的墙壁就会腐烂，同时会滋生一堆微生物，对房屋安全造成严重的影响。
业主想状告房地产公司时，却发现其符合建筑标准，欲哭无泪。
4名业主因为漏水房追责无门，选择自杀。
3. 严格到变态的政府监管
惨痛教训后，新西兰房建行业开始了“宁可错杀一千，也不放过一个”的时代。
在新西兰房建行业中，流传一句话，“如果你拿到了建房子的审批，你就已经建好了一半的房子”。
这当然是一句玩笑话，但足以说明，在今天的新西兰，拿到建房的审批有多难。
曾经的错误已经让新西兰变得谨小慎微，不管你建房子能带来多少GDP，只要程序不对统统不让你建。
新西兰接收房地产企业的建房申请，审批完成的法定时间是20天。
那么，怎么去卡这个门槛？它有一套特别的方式。
新西兰实行的是市政体制，也就是市议会兼行议决权和行政权。市议会既管决策，也管实施，是一个实权部门。
只要市议会认为，房地产企业提供的资料不够或者程序不当，就可以直接叫停审批流程，要求房地产企业提供更多信息和相关设计方案。
所以，房企必须按照要求重新收集信息或者设计方案，拿到批复往往需要两三个月。
（新西兰国会大厦）
新西兰北岛建筑公司就曾因为厕所下水管道的一处设计问题，审批材料最后从50页扩充到几千页，审批过程耗费了将近8周。
实际上，由于像抽油烟机管道设计等细节问题，被市议会多次退回申请的事件不在少数。
也正因为这些对小细节的重视，在新西兰房建申请审批中，往往一个项目会有几千页文件，其内容涵盖了从立项到最后的维护每一个步骤细节，一步不落。
审批从小处着眼，这在根本上为新西兰的建筑质量做了保障。
（新西兰议会讨论场景）
光有审批，没有落实显然也不行。
新西兰拥有堪称世界上最严格的质量检测制度，从房屋结构再到通风口下水道，大大小小几十类检测，必须每项都要合格，否则就无法获得建筑合格证书，不能进入市场交易。
同时，新西兰被评为世界上最清廉的国家之一，公务员的工资在全世界都属于一流水平。高薪养廉，促成了监督政策的落实。
而且，在新西兰没有巨型房企。
巨型房企疯狂低价拿地，“高周转”，甚至半年工期就完成一个楼盘的手段，在新西兰几乎做不到。
4. 如履薄冰的房地产企业
新西兰房地产是最赚钱的产业之一。目前，新西兰大奥克兰地区的房价在人民币30000-60000元/平方。
但新西兰的拿地成本却不高。
地广人稀的国情让新西兰拥有大量可建设土地，在某些偏僻的地方，甚至可以用100万人民币拿下1000亩的土地。
两者综合来看，新西兰房地产企业利润空间比较大。
在新西兰的应届毕业生中，建筑行业毕业生工资仅次于医学生，位居所有行业第2位。
（新西兰大奥克兰地区房价变化）
但是拿一份钱就要做一份事，不然就不要继续做下去。
2018年，steel tube建筑公司因为谎报钢筋抗震级别，使用的建材也没有通过4项标准检验，被处以300万纽币的罚款。
建筑商James Hardie也因为旗下的石膏板材料不符合建筑标准，被处以2.25亿纽币的赔偿金。
如果仅仅是罚款，还不足为惧，新西兰会对这些不负责任的建筑公司“记仇”。
在审批房建项目时，着重审查申请公司的守信记录，如果出现偷工减料或是其他欺诈行为，将会重点审查。
Steel tube公司的负责人就曾表示，“以后我们很难接到工程了，在材料上弄虚作假基本上就上了新西兰政府的黑名单了，这是不可原谅的。”
如果是已经建成的建筑呢？那就更惨了。
新西兰不接受所谓的补救措施，在检测中只要有一根电线不合格，就将整栋墙砸掉把电线全部扯出来重做。
一位新西兰华裔工人表示，自己所在的公司承包建设一栋24层楼的公寓时，采用了非新西兰建筑标准认可的电线，在检测中被第三方查出。
新西兰政府要求把整层公寓拆除，且该公司自己承担全部责任与损失，最后导致了该公司的破产。
因此，在新西兰，房地产企业弄虚作假是很不划算的。
保证自己负责的项目不出差错才是各家房企的第一要务。
所以，在新西兰建筑公司的招聘中，除了专业技能外，有一项专门的考察就是责任心。
很多人会认为，新西兰建筑公司事儿多，磨洋工，但他们的优异成绩也真的证明了慢工出细活。
（新西兰一处建筑工地）
5. 购房者权益不可侵犯
新西兰买房人权益受到法律的严格保护，维权程序也比较简单。
首先，新西兰法律规定新房子有1年的全屋保修期。在1年内，整个房子有任何问题都可以免费保修。
此外，还有10年的结构保修期。屋顶和主要房屋框架、管道等出现问题都可以获得免费保修。
如果房屋质量出现问题，购房者联系房屋建筑商，让建筑商派人来检查，不需要购房者跑前跑后。
哪怕只是橱柜出现问题，也可以联系建筑方，只要处于保修期内，建筑方就必须负责维修。
曾有一位住户，由于外墙油漆掉漆，联系建筑商多次检查后，发现施工时刷漆次序不合规范，少刷了一层底漆，建筑方立即承担了全部重新刷漆的责任。
万一有房屋质量出现问题，但建筑方不愿负责的，房主可以向新西兰房屋质量监督机构和市议会提起仲裁。
如果仲裁成功，建筑商不仅要负责维修，而且还要承担相当一大笔罚金。
（新西兰一处房屋）
类似新西兰漏水房的悲剧，今天在很多国家仍然发生着。
无数家庭因为买到了问题房产而不得安宁，一生积蓄付诸东流。
如何让房子更放心？
新西兰震不塌的房子，能给我们带来很多启发。