内容提要：
中美日住房成本对比揭示认知偏差：北京房价收入比达纽约5.77倍，持有成本（物业费+停车费）占收入5.7%反超美国房产税（3.2%）。中国高房价衍生巨额机会成本（年损收益占收入11.4%）及全球最低租金收益率（2.03%），二手房交易税费更高。破除“永久产权税高更亏”误区。
但在我们这里，越来越多的人谈及经济问题时，喜欢构建一种特殊的“自信体逻辑”。
比如谈到收入和支出。我们的收入比别人低很多，数据在这没法狡辩，便有人说，他们收入高，物价也高，按PPP平价计算，我们的消费也不低。虽然PPP中一个二两的中国馒头与一个一百克的美国面包、一件淘宝20块钱的洗两水就变形的T恤和一件20美元的可以洗两百次的polo衫，都是等价物。
当你转而谈到人家的房价便宜，房子还是永久产权，但我们的房子贵，还只有70年使用权时，这些人立马就会说，他们的永久产权每年要交房产税，不要70年一套房子交没了。我们虽然只有70年使用权，但我们没有房产税，70年后意思一下土地税，使用权又顺延了。
真的如此吗？
一、中国的房价很贵，北京的房价收入比为东京和纽约的2.91倍、 5.77倍。
根据Zillow的数据，美国家庭绝大多数购买、居住半独立式别墅和独立式别墅。通常使用面积前者为150-200平方米，后者为200-300平方米，超过300平方米基本属于豪华别墅。
2025 年二季度美国独立别墅的平均房屋价值为367,969美元，比去年增长0.8%。中位数为409,933美元。
日本住宅类型分布中，单独住宅（别墅）占比约60%-65%，公寓（多单元建筑）占比约35%-40%。
以200平方米别墅为例，二季度东京核心区域成交价大约在2亿日元，折合约130万美元。郊区总价约1亿日元，折合约67万美元。
中国城镇，95%的家庭居住在高层公寓里。按照国家统计局公布的6月份的住宅销售量和销售额，1套150平米的平均房价大约152万人民币，折合21.2万美元。
但是，统计学和经济学作比较，可比性是第一因素。用中国的公寓楼价去比较美国的别墅，应该不具可比性。
不过，NUMBEO网站列出了2024年全球主要城市的公寓单价。纽约每平米17355美元，居11位，北京15067美元紧随其后，东京每平米10755美元，居24位。
根据美联储的数据，纽约人2024年人均可支配收入为85733美元；日本内阁府公布的东京人均可支配收入为401.31万日元，折合26888美元；北京市统计局公布的城镇人均可支配收入为92464元，折合约12932美元。
按此计算，买一套100平米的公寓，美国纽约人需要20.2年的全部可支配收入，日本东京人需要40年，中国北京人需要116.5年。
亦即从收入购买力角度看，北京的房价是日本东京的2.91倍，是美国纽约的5.77倍。
二、中国住宅只有70年使用权，持有成本就一定比美国日本低吗？
一些在媒体、自媒体传播美国、日本房子虽然比我们便宜，还有永久产权，但持有成本高昂，每年都需要交什么房产税、社区费、房屋保险费等费用，什么交个四五十年，一套房子交没了，不像我们，虽然房价贵几倍，还只有70年使用权，但没有房产税，70年后交点土地出让金又是70年。中国人其实是一次缴费就可以永远住着没有什么持有成本的房子，不像美国、日本人每年要交钱割肉，能享受这样的好事你就偷着乐吧！
还有人说，那些吐槽70年产权的人，还是让他们同日美等国一样，交一辈子房产税吧。
三郎想说，事实上以上这样的观点，纯属选择性比较和片面性解读。
第一，美国和日本有房产税，美国去年交税率为房产价值的1.09%。日本为0.2%-0.5%。
是的，美国人、美国人住的别墅（通常指单户住宅，single-family homes）需要缴纳房产税，也叫物业税（property tax），但住公寓是不需要缴纳物业税的。他们的房产税是地方政府（州、县、市或镇）对房产所有者征收的一种税，主要用于资助公共服务，如学校、道路、警察和消防等。
但美国、日本的房产税，并没有大家误传的房屋价值2%左右那么高。美日的房屋价值都是基于政府委托的专业机构的评估市场价50%-70%确定，并享受多项减免。
美国的房产税不同的州不同，大约在0.5%~2.5%之间，大多在1.5%~2%，但2024年美国典型别墅中位数价值约41.2万美元，平均年物业税约4500美元，税率1.09%。去年全年美国征收的房产税为7000亿美元，占其可支配收入总额的3.2%左右。
日本房产税主要由固定资产税和都市计划税组成，合计税率约为1.7%，但实际征收经过多项减免，最终实际税率约为0.2%-0.5%
需要特别说明的是，在美国和日本，物业税和房产税通常是指同一回事，英文统称为 property tax。没有交了“房产税”还要交额外的“物业税”或物业费这一事实。
此外，美日都有资本利得税。即卖房时，若房产增值，需缴纳资本利得税，税率0%-20%，视增值金额而定。2025年，自住别墅出售可享受25万美元（单身）或50万美元（已婚）免税额。
有人还说美国住房还要交地方附加税。在某些州的确有额外的特殊评估税，用于特定项目（如修路、排水系统），但这些通常包含在房产税账单中，即包含在7000亿美元的房产税总额中。
第二，中国目前房屋不仅征收房产税，还要缴纳物业费。
以北京为例，中档小区其物业费每月每平米在4元至6元左右，按中位数5元计算，每年60元，按每套150平计算，一年物业费9000元，占到三口之家可支配收入的3.24%。大家注意到了吗，这个占比和美国的房产税占可支配收入的比例对比略高。
但此外，中国人95%住公寓，停车都要交停车费，北京中档小区每月停车费在300-700之间，中位数500，一年7000元，按每户一辆车计算，占到家庭年可支配收入的2.5%。日本、美国多数人住别墅，不用交停车费。
如果把物业费和停车费合并计算，其实北京人住房每年需要支出的费用达到了人均可支配收入的5.7%，远高于美国人的房产税了。
第三，不要忽略住房价格超过纽约东京部分的财务成本或者资金收益损失。
这是一个很简单的金融游戏。北京的房价是东京的2.91倍，是纽约的5.77倍。以北京一套150平米的房子约22.6万美元为例。按东京的房价收入比计算只需要7.77万美元，多支付的14.83万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益3559美元，约2.54万元人民币，占一家三口可支配收入的9.03%；按纽约的房价收入比计算只需要3.92万美元，多支付的18.68万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益4483美元，约3.21万元人民币，占一家三口可支配收入的11.41%。
这意味着什么？意味着我们北京人和纽约人对比，我们提前将额外的18.68万美元交给开发商，不仅本金没了，每年损失的收益是纽约人住房持有成本的3.57倍。加上停车费，则为4.35倍。
我们每年的住房持有成本实际上比美国人多4.35倍，怎么就觉得仅仅因为美国人交了房产税，我们没交，就以为别人特冤大头呢？到底谁是冤大头呢？
三、从租金收益率来看，我们只有美国的四分之一。
上图是中美住宅租金收益率的比较数据。2024年，中国50城的平均租金收益率为2.03%，美国平均为6.8%，是我们的3.35倍。
如果说我们比较持有成本是完全从自住的角度来比较中美住房自住成本的差异，那么租金收益率，主要是比较住房的投资收益率。毕竟国家鼓励中国人获得更多的财产性收入，而出租住房，是中国家庭获得财产性收入的主要项目之一。
中国的租金收益率只有美国的五分之一至三分之一，主要原因是房价贵、个人收入低。
房租贵，同样的租金收益率也低。个人收入低，房子租金加不上去。一般而言，租金一旦超过可支配收入的一半，剩下的钱租户就无法正常生活。
目前，中国的房价收入比全球最高，但可支配收入占GDP的比重在主要国家中最低。这一高一低导致租金增速滞后于房价，房租收益率被稀释。
另外，中国户籍管制下，人口流动率自然不如美日那么高，但中国人均住房面积已经接近了发达国家的平均水平，这导致住房空置率高，供应过剩，也抑制了租金上涨。
总体来看，美国的租金收益率显著高于中国，反映出两国房地产市场供需和投资回报的本质差异。
四、二手房交易税费成本，中国也高于美国。
中国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：
契税，买方承担，税率1%-3%。
增值税，卖方承担，税率为5.3%。
个人所得税，卖方承担，按成交价1%或差额20%征收。
印花税（0.05%）、登记费（80元）、评估费（0.3%-0.5%）等小额费用。
综合税费计算，满足免税条件的普通住宅约1%-3%，非免税住宅可达7%-10%。比如增值税5.3% + 个税1% + 契税1.5%。
根据现有信息，中国出售二手房的税费占房屋交易金额的比率因政策和地区差异而异。以上为大多数地区的税率。
美国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：
资本利得税，卖方承担，税率0%-20%（自住房有$25万/$50万免税额）。
房产税结清，卖方需补缴持有期间未缴的房产税（年均1%-2%）。
过户费（约房价1%）、文件公证费等。
综合税费计算，自住房（免税额度内）约1%-2%，投资房可达6%-15%。
中国二手房交易税费比美国高50%以上。
中国二手房交易税费比率总比率通常在3%-10%之间，具体取决于房屋类型和持有年限。美国总比率一般在2%-5%之间。
总体来看，中国二手房交易税费比率通常高于美国。
内容提要：
中美日住房成本对比揭示认知偏差：北京房价收入比达纽约5.77倍，持有成本（物业费+停车费）占收入5.7%反超美国房产税（3.2%）。中国高房价衍生巨额机会成本（年损收益占收入11.4%）及全球最低租金收益率（2.03%），二手房交易税费更高。破除“永久产权税高更亏”误区。
但在我们这里，越来越多的人谈及经济问题时，喜欢构建一种特殊的“自信体逻辑”。
比如谈到收入和支出。我们的收入比别人低很多，数据在这没法狡辩，便有人说，他们收入高，物价也高，按PPP平价计算，我们的消费也不低。虽然PPP中一个二两的中国馒头与一个一百克的美国面包、一件淘宝20块钱的洗两水就变形的T恤和一件20美元的可以洗两百次的polo衫，都是等价物。
当你转而谈到人家的房价便宜，房子还是永久产权，但我们的房子贵，还只有70年使用权时，这些人立马就会说，他们的永久产权每年要交房产税，不要70年一套房子交没了。我们虽然只有70年使用权，但我们没有房产税，70年后意思一下土地税，使用权又顺延了。
真的如此吗？
一、中国的房价很贵，北京的房价收入比为东京和纽约的2.91倍、 5.77倍。
根据Zillow的数据，美国家庭绝大多数购买、居住半独立式别墅和独立式别墅。通常使用面积前者为150-200平方米，后者为200-300平方米，超过300平方米基本属于豪华别墅。
2025 年二季度美国独立别墅的平均房屋价值为367,969美元，比去年增长0.8%。中位数为409,933美元。
日本住宅类型分布中，单独住宅（别墅）占比约60%-65%，公寓（多单元建筑）占比约35%-40%。
以200平方米别墅为例，二季度东京核心区域成交价大约在2亿日元，折合约130万美元。郊区总价约1亿日元，折合约67万美元。
中国城镇，95%的家庭居住在高层公寓里。按照国家统计局公布的6月份的住宅销售量和销售额，1套150平米的平均房价大约152万人民币，折合21.2万美元。
但是，统计学和经济学作比较，可比性是第一因素。用中国的公寓楼价去比较美国的别墅，应该不具可比性。
不过，NUMBEO网站列出了2024年全球主要城市的公寓单价。纽约每平米17355美元，居11位，北京15067美元紧随其后，东京每平米10755美元，居24位。
根据美联储的数据，纽约人2024年人均可支配收入为85733美元；日本内阁府公布的东京人均可支配收入为401.31万日元，折合26888美元；北京市统计局公布的城镇人均可支配收入为92464元，折合约12932美元。
按此计算，买一套100平米的公寓，美国纽约人需要20.2年的全部可支配收入，日本东京人需要40年，中国北京人需要116.5年。
亦即从收入购买力角度看，北京的房价是日本东京的2.91倍，是美国纽约的5.77倍。
二、中国住宅只有70年使用权，持有成本就一定比美国日本低吗？
一些在媒体、自媒体传播美国、日本房子虽然比我们便宜，还有永久产权，但持有成本高昂，每年都需要交什么房产税、社区费、房屋保险费等费用，什么交个四五十年，一套房子交没了，不像我们，虽然房价贵几倍，还只有70年使用权，但没有房产税，70年后交点土地出让金又是70年。中国人其实是一次缴费就可以永远住着没有什么持有成本的房子，不像美国、日本人每年要交钱割肉，能享受这样的好事你就偷着乐吧！
还有人说，那些吐槽70年产权的人，还是让他们同日美等国一样，交一辈子房产税吧。
三郎想说，事实上以上这样的观点，纯属选择性比较和片面性解读。
第一，美国和日本有房产税，美国去年交税率为房产价值的1.09%。日本为0.2%-0.5%。
是的，美国人、美国人住的别墅（通常指单户住宅，single-family homes）需要缴纳房产税，也叫物业税（property tax），但住公寓是不需要缴纳物业税的。他们的房产税是地方政府（州、县、市或镇）对房产所有者征收的一种税，主要用于资助公共服务，如学校、道路、警察和消防等。
但美国、日本的房产税，并没有大家误传的房屋价值2%左右那么高。美日的房屋价值都是基于政府委托的专业机构的评估市场价50%-70%确定，并享受多项减免。
美国的房产税不同的州不同，大约在0.5%~2.5%之间，大多在1.5%~2%，但2024年美国典型别墅中位数价值约41.2万美元，平均年物业税约4500美元，税率1.09%。去年全年美国征收的房产税为7000亿美元，占其可支配收入总额的3.2%左右。
日本房产税主要由固定资产税和都市计划税组成，合计税率约为1.7%，但实际征收经过多项减免，最终实际税率约为0.2%-0.5%
需要特别说明的是，在美国和日本，物业税和房产税通常是指同一回事，英文统称为 property tax。没有交了“房产税”还要交额外的“物业税”或物业费这一事实。
此外，美日都有资本利得税。即卖房时，若房产增值，需缴纳资本利得税，税率0%-20%，视增值金额而定。2025年，自住别墅出售可享受25万美元（单身）或50万美元（已婚）免税额。
有人还说美国住房还要交地方附加税。在某些州的确有额外的特殊评估税，用于特定项目（如修路、排水系统），但这些通常包含在房产税账单中，即包含在7000亿美元的房产税总额中。
第二，中国目前房屋不仅征收房产税，还要缴纳物业费。
以北京为例，中档小区其物业费每月每平米在4元至6元左右，按中位数5元计算，每年60元，按每套150平计算，一年物业费9000元，占到三口之家可支配收入的3.24%。大家注意到了吗，这个占比和美国的房产税占可支配收入的比例对比略高。
但此外，中国人95%住公寓，停车都要交停车费，北京中档小区每月停车费在300-700之间，中位数500，一年7000元，按每户一辆车计算，占到家庭年可支配收入的2.5%。日本、美国多数人住别墅，不用交停车费。
如果把物业费和停车费合并计算，其实北京人住房每年需要支出的费用达到了人均可支配收入的5.7%，远高于美国人的房产税了。
第三，不要忽略住房价格超过纽约东京部分的财务成本或者资金收益损失。
这是一个很简单的金融游戏。北京的房价是东京的2.91倍，是纽约的5.77倍。以北京一套150平米的房子约22.6万美元为例。按东京的房价收入比计算只需要7.77万美元，多支付的14.83万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益3559美元，约2.54万元人民币，占一家三口可支配收入的9.03%；按纽约的房价收入比计算只需要3.92万美元，多支付的18.68万美元，购买票面利率2.4%左右的20年期国债，每年收益4483美元，约3.21万元人民币，占一家三口可支配收入的11.41%。
这意味着什么？意味着我们北京人和纽约人对比，我们提前将额外的18.68万美元交给开发商，不仅本金没了，每年损失的收益是纽约人住房持有成本的3.57倍。加上停车费，则为4.35倍。
我们每年的住房持有成本实际上比美国人多4.35倍，怎么就觉得仅仅因为美国人交了房产税，我们没交，就以为别人特冤大头呢？到底谁是冤大头呢？
三、从租金收益率来看，我们只有美国的四分之一。
上图是中美住宅租金收益率的比较数据。2024年，中国50城的平均租金收益率为2.03%，美国平均为6.8%，是我们的3.35倍。
如果说我们比较持有成本是完全从自住的角度来比较中美住房自住成本的差异，那么租金收益率，主要是比较住房的投资收益率。毕竟国家鼓励中国人获得更多的财产性收入，而出租住房，是中国家庭获得财产性收入的主要项目之一。
中国的租金收益率只有美国的五分之一至三分之一，主要原因是房价贵、个人收入低。
房租贵，同样的租金收益率也低。个人收入低，房子租金加不上去。一般而言，租金一旦超过可支配收入的一半，剩下的钱租户就无法正常生活。
目前，中国的房价收入比全球最高，但可支配收入占GDP的比重在主要国家中最低。这一高一低导致租金增速滞后于房价，房租收益率被稀释。
另外，中国户籍管制下，人口流动率自然不如美日那么高，但中国人均住房面积已经接近了发达国家的平均水平，这导致住房空置率高，供应过剩，也抑制了租金上涨。
总体来看，美国的租金收益率显著高于中国，反映出两国房地产市场供需和投资回报的本质差异。
四、二手房交易税费成本，中国也高于美国。
中国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：
契税，买方承担，税率1%-3%。
增值税，卖方承担，税率为5.3%。
个人所得税，卖方承担，按成交价1%或差额20%征收。
印花税（0.05%）、登记费（80元）、评估费（0.3%-0.5%）等小额费用。
综合税费计算，满足免税条件的普通住宅约1%-3%，非免税住宅可达7%-10%。比如增值税5.3% + 个税1% + 契税1.5%。
根据现有信息，中国出售二手房的税费占房屋交易金额的比率因政策和地区差异而异。以上为大多数地区的税率。
美国二手房交易税费占比（占房屋交易金额）的明细如下：
资本利得税，卖方承担，税率0%-20%（自住房有$25万/$50万免税额）。
房产税结清，卖方需补缴持有期间未缴的房产税（年均1%-2%）。
过户费（约房价1%）、文件公证费等。
综合税费计算，自住房（免税额度内）约1%-2%，投资房可达6%-15%。
中国二手房交易税费比美国高50%以上。
中国二手房交易税费比率总比率通常在3%-10%之间，具体取决于房屋类型和持有年限。美国总比率一般在2%-5%之间。
总体来看，中国二手房交易税费比率通常高于美国。