最近，随着经济的复苏，年轻人似乎正大批回归一线和新一线城市。他们紧接着就面临一个普遍的难题——租房。
租房可算是一件令人头大的麻烦事。频道的巴九灵们最近出去走了一圈，发现无论在深圳、上海还是杭州，都有不少年轻人被租房、搬家折腾到emo。
想要租到心仪的房子，又要照顾到钱包；想尽可能地省钱，又要防着被坑被套路。这种“既要又要还要”的事，自古难全，搁哪儿都是一样的。
这不，我们为租房感到糟心，而在我们的隔壁邻居韩国，一些租客近来甚至对处境感到“绝望”。
发生了什么？
我们从韩国一种特有的租房制度说起。
在韩国租房有 “月租”和“全租”两种方式。
“月租”就是我们熟悉的“押x付x”模式，比如先交一个月的押金，接着按月或按季缴纳房租。而韩国租房市场的另一项独创发明，就是“全租房”（又称“传贳房”， 韩语里叫“전세”） 。
它需要租客先向房东缴纳一大笔押金，押金金额大约要占到房屋价值的50%到80%。比如你租一套300万的房子，至少要先掏出150万押金。
之后，租客可以免费住一段时间（一般是两年），期间租客只需要负担水电等杂项开支，不用支付租金，两年到期后房东全数退还押金。也就是那150万会重新回到你手里，租客几乎没花什么钱，就白住了两年房。
这种全租房模式于上世纪70年代左右在韩国普及开来。
当时，伴随着城市化和工业化进程，大量农村人口涌进城市，城市住房紧张。全租房制度的最大贡献，就是为新流入城市的人口解决了居住问题。
这种制度能得到普及，必然有它受欢迎的理由和存在的合理性。
对于房东来说，把房子“全租”出去，最大的好处是能比较容易地筹集一大笔钱（相比从银行等渠道借钱，他不用支付贷款利息）。
拿到押金后，他可以在两年时间内拿着这笔钱进行投资，无论炒股也好、买房也好，只要期望收益比月租金收入高，房东就会倾向于全租。
对于租客来说，与月租相比，全租的最大优势在于能省下大笔的租金。
很多人会忽略支付大笔押金（或者叫“传贳金”）的机会成本，而将其视为一种相对靠谱的“强制储蓄”方式，等以后攒够了钱，可以取回押金，用作购房资金的一部分。
另外，一位在韩国居住的朋友告诉小巴，韩国人的观念中似乎存在一条“鄙视链”。有房的鄙视租房的，而在租房群体中，选择月租房的又会被鄙视，因为他们往往会被认为是连传贳金都拿不出的群体。相比之下，选择全租房就“体面”很多，而且对韩国年轻人来说也是一种常态。
有人会问，租客能拿出这么多押金租全租房，为什么不干脆付个首付，自己贷款买一套房呢？
首先，韩国的高房价是出了名的，特别是首尔近年的房价一度超过15万人民币/平方米，为全球第二高的城市，仅次于香港。买房除了要付一大笔首付，还要付大笔的利息。
按月还房贷将是不小的开支，会明显影响生活和消费水平，对于花销大、追求生活质量的年轻人来说，免费租房显然很有诱惑力。
第二，韩国的银行提供专门的“传贳金优惠贷款”，也就是租客连押金都可以向银行贷款，而且贷款借全租房押金的利息要比直接借房贷低，也比租房的月租金低。 所以，租客支付的押金未必都是他自己的钱，很可能是向银行贷的。
第三，韩国的人口流动性很强，很多人因为工作变动等原因常常需要搬家， 租房住可以省去频繁买卖房产的不便，也可以节省交易费用。
基于上述几个主要原因，全租房受到了房东和租客的共同欢迎。
眼尖的同学大概已经看出来了，这种租房模式本质上是房东和租客之间的一种借贷，租客把押金借给房东，房东以房子为抵押，通过给租客免租金来“支付利息”。
也就是全租房兼具了“租赁”和“金融”的属性，既缓解了住房难，又方便了房东融资，提高了资金的流动性，可以说一度创造了“双赢”的局面。
可惜无论什么事物，一旦和“钱”挂上勾，总容易变味。
如果你是房东，拿到一大笔押金想去投资，你会选什么投资标的？
存银行吃利息怎么样？在过去的很多年中，韩国处在低利率环境下，疫情爆发后，韩国更是将基准利率降至有史以来的最低水平0.5%，并持续了15个月之久。把钱存在银行或者买低风险、低收益的理财很稳健，但似乎有些浪费了。
炒股也是普遍选择，毕竟韩国是所谓“全民炒股”的国家，总人口不过5100多万，活跃股票账户数却已经超过6000万。但炒股风险高，一不小心会连押金都亏掉。
相比之下，买房是一个广受青睐的选择。韩国人多地狭，韩国特别是首尔的房价一度创造了一个只涨不跌的“楼市神话”，过去5年，韩国房价整体上涨了约80%。
这意味着房东可以拿着一大笔押金，付个首付，再买一套房，再次全租出去，收到的押金又能买房，再全租，也就是一种不断加杠杆的方式。
如此一来，极大地刺激了房屋的交易量，进一步推高了房价。 据称，有韩国炒房客通过这种方式在首尔买了近300套房。
韩国地产销售价格指数2019年来快速增长
图片来源：开源证券研究所
这引发了一个连带效应，就是即使租客想买房，他在拿回租金后，也很可能发现他攒钱的速度赶不上房价的上涨，只能继续租房，继续给房东打工。所以双方的关系逐渐变得畸形。
需要注意的是，这种全租房模式要持续下去，需要两个前提： 第一，这个国家需要处在一个温和的通胀通道中；第二，城市的房价也处在上涨通道中。
在这两个前提下，上述链条可以正常运转，但一旦房价开始下跌，全租房市场就可能面临恐慌性的崩盘。
为什么？
原本在有租客退租时，房东可以比较容易地找到新租客，用新收取的押金偿还旧押金。或者干脆把房一卖，把押金一还，还能净赚一笔。
但一旦房价下跌，租客不愿意支付过去那么高额的押金，房东也就没法“借新还旧”。 随着房价下跌，房东即使卖房，也没有赚头。为了退还押金，他只好将手中的房屋低价出售，这进一步加剧了房价下跌，也引起大量房东资金的断链。
现在，这样的景象正在韩国发生。
2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，韩国望风而动，跟着加息。
韩国基准利率与CPI走势图
图片来源：东方财富网
而韩国房地产贷款大多采用浮动利率计息，这就造成了两个影响： 第一，直接导致租客和房东还贷压力的增加；第二，加息也打击了韩国房地产市场。
过去一年，韩国的房价整体下跌了约18%，其中首尔跌了约20%，这对于手握大量房产的房东来说无疑是个噩耗。
于是，很多房东破产，有一些选择跑路，他们的房屋可能被拍卖。于是租客发现自己处在了一个走投无路的境地，无房可住，押金大半是拿不回了，身上还背着大量的银行贷款。
说回咱们中国。
其实，我们不是没有动过引进全租房制度的脑筋。
小巴在收集资料时发现，早在2016年，深圳某区的发展和改革局就有人发文探讨韩国全租房制度在深圳推行的可能性。
文章指出，“在深圳打拼的一些年轻人积蓄不多，无法负担高额房价及贷款带来的压力，房租价格呈上升之势，资金亦无优良投资渠道”，同时，在当时房地产严格的调控政策下，“由于市场‘冻结’，一些开发商出售新楼盘周期变长，资金锁定，容易产生一些金融风险”。
文章认为，深圳市政府如能完善相关制度，既可以加快资本流通，也可以为租房群体提供更多元的租房选择。但文章也指出，要建设适合深圳情况的全租房制度，需要政府介入构筑相应租赁规则、建立完善的金融法律担保制度等。
如今，我国的房地产行业仍处在修复过程中，在探讨如何激活房地产市场时，同样有观点认为，在一线、新一线城市房价未来存在温和上涨空间的前提下，或许可以借鉴韩国的全租房模式。
它一则能降低年轻人在大城市的居住压力；二能刺激新房销售，助力房地产市场的恢复；三能促进资金的流转，为大城市中只有账面财富的房屋持有者提供更大的流动性。
当然，要特别防范与韩国类似的危机发生，这就需要在政策的制定和执行上下工夫， 谨慎地进行制度上的约束和规范，建立完善的法律保障。
反对的声音很强烈。
有人一针见血地指出， 引入全租房制度会鼓励炒房客卷土再来，房价涨促进炒房，房价跌容易酿成危机。
还有人说，既然这种模式都已经在韩国翻车了，我们还学它干啥呢。涉及到大量的利益，就肯定会有人动歪脑筋，想办法卷钱跑路。
比如前几年长租公寓的暴雷，也涉及到租赁的“金融化”。当时发展出一种“租金贷”，成了长租公寓运营商不断加杠杆、野蛮扩展的手段，企业做着租房的生意、赚着金融的钱，把风险都转嫁给了房东、租客、还有金融机构。
图片来源：运营研究社
现在的全租房也是一样，租客前期已经支付了大量的押金，随着杠杆越加越高，巨大的风险都被转嫁到了他们头上。所谓的“建立完善的法律保障”说起来简单，执行起来却太难了，最终受伤的还是租客。
这些观点的确让我们对全租房制度更多了几分警惕。
不过，鉴于全租房 模式已在韩国 存在、流行了很久， 而在国内，年轻人面临较大的居住压力，确实有旺盛的租房需求，中央也多次提到要“解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”， 所以我们倒也不必急着地将其乱棍打死，它多少为我们提供了一种不一样的解题思路。
最近，随着经济的复苏，年轻人似乎正大批回归一线和新一线城市。他们紧接着就面临一个普遍的难题——租房。
租房可算是一件令人头大的麻烦事。频道的巴九灵们最近出去走了一圈，发现无论在深圳、上海还是杭州，都有不少年轻人被租房、搬家折腾到emo。
想要租到心仪的房子，又要照顾到钱包；想尽可能地省钱，又要防着被坑被套路。这种“既要又要还要”的事，自古难全，搁哪儿都是一样的。
这不，我们为租房感到糟心，而在我们的隔壁邻居韩国，一些租客近来甚至对处境感到“绝望”。
发生了什么？
我们从韩国一种特有的租房制度说起。
在韩国租房有 “月租”和“全租”两种方式。
“月租”就是我们熟悉的“押x付x”模式，比如先交一个月的押金，接着按月或按季缴纳房租。而韩国租房市场的另一项独创发明，就是“全租房”（又称“传贳房”， 韩语里叫“전세”） 。
它需要租客先向房东缴纳一大笔押金，押金金额大约要占到房屋价值的50%到80%。比如你租一套300万的房子，至少要先掏出150万押金。
之后，租客可以免费住一段时间（一般是两年），期间租客只需要负担水电等杂项开支，不用支付租金，两年到期后房东全数退还押金。也就是那150万会重新回到你手里，租客几乎没花什么钱，就白住了两年房。
这种全租房模式于上世纪70年代左右在韩国普及开来。
当时，伴随着城市化和工业化进程，大量农村人口涌进城市，城市住房紧张。全租房制度的最大贡献，就是为新流入城市的人口解决了居住问题。
这种制度能得到普及，必然有它受欢迎的理由和存在的合理性。
对于房东来说，把房子“全租”出去，最大的好处是能比较容易地筹集一大笔钱（相比从银行等渠道借钱，他不用支付贷款利息）。
拿到押金后，他可以在两年时间内拿着这笔钱进行投资，无论炒股也好、买房也好，只要期望收益比月租金收入高，房东就会倾向于全租。
对于租客来说，与月租相比，全租的最大优势在于能省下大笔的租金。
很多人会忽略支付大笔押金（或者叫“传贳金”）的机会成本，而将其视为一种相对靠谱的“强制储蓄”方式，等以后攒够了钱，可以取回押金，用作购房资金的一部分。
另外，一位在韩国居住的朋友告诉小巴，韩国人的观念中似乎存在一条“鄙视链”。有房的鄙视租房的，而在租房群体中，选择月租房的又会被鄙视，因为他们往往会被认为是连传贳金都拿不出的群体。相比之下，选择全租房就“体面”很多，而且对韩国年轻人来说也是一种常态。
有人会问，租客能拿出这么多押金租全租房，为什么不干脆付个首付，自己贷款买一套房呢？
首先，韩国的高房价是出了名的，特别是首尔近年的房价一度超过15万人民币/平方米，为全球第二高的城市，仅次于香港。买房除了要付一大笔首付，还要付大笔的利息。
按月还房贷将是不小的开支，会明显影响生活和消费水平，对于花销大、追求生活质量的年轻人来说，免费租房显然很有诱惑力。
第二，韩国的银行提供专门的“传贳金优惠贷款”，也就是租客连押金都可以向银行贷款，而且贷款借全租房押金的利息要比直接借房贷低，也比租房的月租金低。 所以，租客支付的押金未必都是他自己的钱，很可能是向银行贷的。
第三，韩国的人口流动性很强，很多人因为工作变动等原因常常需要搬家， 租房住可以省去频繁买卖房产的不便，也可以节省交易费用。
基于上述几个主要原因，全租房受到了房东和租客的共同欢迎。
眼尖的同学大概已经看出来了，这种租房模式本质上是房东和租客之间的一种借贷，租客把押金借给房东，房东以房子为抵押，通过给租客免租金来“支付利息”。
也就是全租房兼具了“租赁”和“金融”的属性，既缓解了住房难，又方便了房东融资，提高了资金的流动性，可以说一度创造了“双赢”的局面。
可惜无论什么事物，一旦和“钱”挂上勾，总容易变味。
如果你是房东，拿到一大笔押金想去投资，你会选什么投资标的？
存银行吃利息怎么样？在过去的很多年中，韩国处在低利率环境下，疫情爆发后，韩国更是将基准利率降至有史以来的最低水平0.5%，并持续了15个月之久。把钱存在银行或者买低风险、低收益的理财很稳健，但似乎有些浪费了。
炒股也是普遍选择，毕竟韩国是所谓“全民炒股”的国家，总人口不过5100多万，活跃股票账户数却已经超过6000万。但炒股风险高，一不小心会连押金都亏掉。
相比之下，买房是一个广受青睐的选择。韩国人多地狭，韩国特别是首尔的房价一度创造了一个只涨不跌的“楼市神话”，过去5年，韩国房价整体上涨了约80%。
这意味着房东可以拿着一大笔押金，付个首付，再买一套房，再次全租出去，收到的押金又能买房，再全租，也就是一种不断加杠杆的方式。
如此一来，极大地刺激了房屋的交易量，进一步推高了房价。 据称，有韩国炒房客通过这种方式在首尔买了近300套房。
韩国地产销售价格指数2019年来快速增长
图片来源：开源证券研究所
这引发了一个连带效应，就是即使租客想买房，他在拿回租金后，也很可能发现他攒钱的速度赶不上房价的上涨，只能继续租房，继续给房东打工。所以双方的关系逐渐变得畸形。
需要注意的是，这种全租房模式要持续下去，需要两个前提： 第一，这个国家需要处在一个温和的通胀通道中；第二，城市的房价也处在上涨通道中。
在这两个前提下，上述链条可以正常运转，但一旦房价开始下跌，全租房市场就可能面临恐慌性的崩盘。
为什么？
原本在有租客退租时，房东可以比较容易地找到新租客，用新收取的押金偿还旧押金。或者干脆把房一卖，把押金一还，还能净赚一笔。
但一旦房价下跌，租客不愿意支付过去那么高额的押金，房东也就没法“借新还旧”。 随着房价下跌，房东即使卖房，也没有赚头。为了退还押金，他只好将手中的房屋低价出售，这进一步加剧了房价下跌，也引起大量房东资金的断链。
现在，这样的景象正在韩国发生。
2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，韩国望风而动，跟着加息。
韩国基准利率与CPI走势图
图片来源：东方财富网
而韩国房地产贷款大多采用浮动利率计息，这就造成了两个影响： 第一，直接导致租客和房东还贷压力的增加；第二，加息也打击了韩国房地产市场。
过去一年，韩国的房价整体下跌了约18%，其中首尔跌了约20%，这对于手握大量房产的房东来说无疑是个噩耗。
于是，很多房东破产，有一些选择跑路，他们的房屋可能被拍卖。于是租客发现自己处在了一个走投无路的境地，无房可住，押金大半是拿不回了，身上还背着大量的银行贷款。
说回咱们中国。
其实，我们不是没有动过引进全租房制度的脑筋。
小巴在收集资料时发现，早在2016年，深圳某区的发展和改革局就有人发文探讨韩国全租房制度在深圳推行的可能性。
文章指出，“在深圳打拼的一些年轻人积蓄不多，无法负担高额房价及贷款带来的压力，房租价格呈上升之势，资金亦无优良投资渠道”，同时，在当时房地产严格的调控政策下，“由于市场‘冻结’，一些开发商出售新楼盘周期变长，资金锁定，容易产生一些金融风险”。
文章认为，深圳市政府如能完善相关制度，既可以加快资本流通，也可以为租房群体提供更多元的租房选择。但文章也指出，要建设适合深圳情况的全租房制度，需要政府介入构筑相应租赁规则、建立完善的金融法律担保制度等。
如今，我国的房地产行业仍处在修复过程中，在探讨如何激活房地产市场时，同样有观点认为，在一线、新一线城市房价未来存在温和上涨空间的前提下，或许可以借鉴韩国的全租房模式。
它一则能降低年轻人在大城市的居住压力；二能刺激新房销售，助力房地产市场的恢复；三能促进资金的流转，为大城市中只有账面财富的房屋持有者提供更大的流动性。
当然，要特别防范与韩国类似的危机发生，这就需要在政策的制定和执行上下工夫， 谨慎地进行制度上的约束和规范，建立完善的法律保障。
反对的声音很强烈。
有人一针见血地指出， 引入全租房制度会鼓励炒房客卷土再来，房价涨促进炒房，房价跌容易酿成危机。
还有人说，既然这种模式都已经在韩国翻车了，我们还学它干啥呢。涉及到大量的利益，就肯定会有人动歪脑筋，想办法卷钱跑路。
比如前几年长租公寓的暴雷，也涉及到租赁的“金融化”。当时发展出一种“租金贷”，成了长租公寓运营商不断加杠杆、野蛮扩展的手段，企业做着租房的生意、赚着金融的钱，把风险都转嫁给了房东、租客、还有金融机构。
图片来源：运营研究社
现在的全租房也是一样，租客前期已经支付了大量的押金，随着杠杆越加越高，巨大的风险都被转嫁到了他们头上。所谓的“建立完善的法律保障”说起来简单，执行起来却太难了，最终受伤的还是租客。
这些观点的确让我们对全租房制度更多了几分警惕。
不过，鉴于全租房 模式已在韩国 存在、流行了很久， 而在国内，年轻人面临较大的居住压力，确实有旺盛的租房需求，中央也多次提到要“解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”， 所以我们倒也不必急着地将其乱棍打死，它多少为我们提供了一种不一样的解题思路。