50年最狂热涨势!美国的房价到底怎么了?

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Toutiao
最新回复:2021年6月29日 19点12分 PT
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财经杂志

疫情重塑了美国的房地产市场。疫情的影响与房地产市场基本面因素相叠加,造成了过去一年以来,大批寻求买房者突然涌入市场,美国楼市异常火热。美国房价一路飙升,到去年11月,房价以经济大衰退以来最快的速度上涨,今年春季的中位数房价上涨达到两位数字(百分比)。很多美国从业者表示,近50年来,从未见过美国今年5月这样的房价涨势。

美国全国地产经纪商协会(NAR)日前表示,美国5月成屋中位数价格同比上涨23.6%,至35.03万美元,为纪录高点。这一年度价格涨幅为1999年以来最强劲的一次。自从去年7月首次突破30万美元以来,中位数房价已大幅攀升。2021年5月售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地产经纪公司Redfin Corp.的数据显示,5月有超过一半的住房成交价格超过其上市价格。

房价暴涨带来的直接影响是,抢房大战在美国各地上演,从南到北,从西到东,从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊,从传统热门地区到过去无人问津的小城镇。一些购房者对《财经》记者表示,连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标。成屋价格的大幅上涨也吓退了一些买家。

美国知名房地产专家、前房利美(Fannie Mae)首席信用官现美国企业研究所住房中心(American Enterprise Institute's Housing Center)主任埃德•平托指出,美国房地产市场分成低、中低、中高和高四个价格等级,美国高端房地产的价格较去年5月增长了25%,总体涨幅达到15%。低价和中低价格等级的房价年同比涨幅分别为14%和15%。平托说,在市场繁荣时期,通常是低端房屋市场表现最为抢眼,到目前为止都是如此。但高端住房市场的出色表现意味着高收入者正在迁移,他们可能选择卖掉在高房价的城市里的住房,搬到房价更低的地方生活。

金融服务公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略师兼董事总经理马克·格兰特(Mark J. Grant)对《财经》记者指出,美国经济正在蓬勃发展。从美联储大放水到经济刺激政策,加之疫情期间金融等行业创造的金钱源源不断流入,助燃了美国的一片红火。

美国经济的红火在房市的表现就是抢房白热化。

一套房子推到市场后会出现买家互相加价竞购、通过各种奇妙方式打动甚至贿赂卖家,有些没有亲眼看过就“盲买”。总部位于加州的房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting的约翰·伯恩斯(John Burns)说,有了BiggerPockets和Fundrise等在线房地产投资平台,外地投资者就可以更方便地在全美各地的小城市购置房产了。这使得过去只发生在本地购房者之间的竞争,拓展为投资客与本地购房者的竞争。有数据显示,投资客参与的交易已经占到每年全美房产销售的五分之一左右。

一些没落的铁锈地带城市由于经济凋敝,近几十年来人口增长缓慢,因此房价很低,今年也一跃成为人们抢房的目的地。

房地产网站Realtor.com的数据显示,阿伦敦周围都市圈今年1月份房产挂牌价的中位数同比上涨了24%。距田纳西州首府纳什维尔150英里的小镇马丁市(Martin)等地的情况也是如此,马丁市的挂牌价中位数同比暴涨了159%;而在距韦恩堡(Fort Wayne)约30英里的印第安纳州肯德尔维尔市(Kendallville),挂牌价中位数攀升了56%。伯利恒房地产中介公司DLP Realty的副总裁乔纳森·坎贝尔(Jonathan Campbell)表示,一年前,包括伯利恒在内的阿伦敦都市区的平均房价原本在22.5万美元上下。如今已一路升至27万美元以上,当地房地产市场异常火爆,以至于看房者常常造成交通堵塞,房产往往在挂牌后不到48小时就能售出。

推动房价暴涨的原因是,多位经济学家对《财经》记者分析说,一方面利率创下纪录低点,低房贷利率刺激了强劲的需求,加之居家办公打破了工作地点的束缚,人们得以更灵活地选择居住地,家庭工作空间则变得更加重要;另一方面对社交疏离的需求增加了对单户住宅的需求,外加几十年来,受20世纪50年代发起于加州的NIMBY(别建在我家后院)运动催生的严格区域划分法律,导致的高成本严重限制了新建住宅。

美国房地产经纪人协会最新报告显示,2001年至2020年期间,全美房屋建筑商平均每年新建122.5万套住房,这一数字低于1968年-2000年间的年均150万套。与长期历史水平相比,报告称过去20年的美国新房建造量已减少了550万套,其中包括200万套单户住宅,110万套2至4户的多户型住宅和240万套至少5户的多户型住宅。如果想要填补这样的供应缺口,建筑商的住宅建设速度需要达到每年新建210万套房屋,这仍需要十年时间才能解决这个问题。

但自从全球金融危机前楼市泡沫的形成和崩盘后,过去十年来美国新建住房低迷,导致供应不足。在过去的一年里,因受疫情冲击,建筑材料和劳动力成本持续走高,美国建筑商不得不放缓了建设房屋的步伐。目前,建筑商们的情绪仍未见好转,美国6月住房开发商信心指数意外降至十个月来最低水平。

未来几个月,人们相信全美房价依旧有大幅上涨的巨大空间。这背后更深层次的问题是美国人口结构的变化。婴儿潮一代变得很长寿,他们将房地产视为一种投资,认为房产既能创造财富,也能保值增值,不再出售住房。在过去15年来,婴儿潮不再腾出房子给年轻一代,他们拥有住房并热衷于就地养老。

在需求端上,由于人口红利,千禧一代继续以30%-50%的速度推动新家庭的形成,因此,住房需求在未来一段时间内仍保持强劲。最新数据显示,在众多美国购房者当中,22岁至40岁之间的年轻人已占据最大比重,达37%。与此同时,年轻一代要面对更多的负担、学生债务以及居住在更健康的就业市场附近的愿望——这通常意味着生活在更昂贵的地方,使他们不能参与到房地产市场之中。

这让人们联想起次贷危机前的楼市繁荣期,同时也担心新的房地产泡沫和新的房地产市场崩盘。但大多数专业人士对《财经》记者表示,现在的情况与15年前不可同日而语,不只资产信用状况有天壤之别,且推动房价上涨的主要因素是基本面,是供需逻辑,因此房价今后还将继续上涨,只是幅度会有所缩小。

蓝靛厂
1 楼
我记得08年也有人这么说呀
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Jhu11463
2 楼
从2002年到2006年,FL的房价翻了一番,然后开始降价,直到2011年,对于一些公寓,2006年10万美元,2011年2万美元,现在又超过10万美元
落基山99
3 楼
从美国的平均房价 与 家庭的平均收入 看,美国房价太便宜了!! 从投资回报的角度看,美国的房价也是 太便宜了!! 所以,房价上涨是必然的!!
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goldeyeball1
4 楼
钱印多了,无房族参、惨透了!
大宋屯
5 楼
美国地税太高了!
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OctMonkey
6 楼
大宋屯:不是所有美国地方都地税高的: NJ IL TX那是很高, 但VA NC SC TN很多很好的地方地税都很低。
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lao-fei
7 楼
过去买不起房子的,不会因为白等发了几千块钱现在就能买起房子了。现在有住房的也不会现在高价位买投资房。那为啥房子涨价这么凶呢?要看谁是受益者,谁呢,政府,房屋保险,房价高涨,不想卖房的跟着倒霉,房地产税,房屋保险费猛涨,看客明白了吗?就像军工利益集团天天嚷嚷中国威胁论俄国威胁论一样,才能把军火卖出去,才能让军费预算猛增。所以只要看看谁是受益者就明白了。
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Deepspace_01
8 楼
没那么多阴谋论。就是钱印太多了。通货膨胀要来了。 大家寻保值。
K
Ken99
9 楼
怎么了? 好滑稽的问题, 你去问拜登啊
落基山99
10 楼
从美国的平均房价 与 家庭的平均收入 看,美国房价太便宜了!! 从投资回报的角度看,美国的房价也是 太便宜了!! 未来几年,美国 也 不差钱了! 好!!该涨就涨! 及早投资吧!说废话都没用。
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ROUTARD
11 楼
地税房产税是个神奇的东西。自己的东西还要交税。
K
Ken99
12 楼
落基山99,你睡大街的穷瘪三吧? 美国的房价不包括地产税的, 中国的房价虽然高,但买下来就是零维护,会算账吗
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L1
13 楼
两个朋友最近换房子,都是list price 100万左右的房子,成交价一个加了40万,一个50万。
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maxil2004
14 楼
美国一百年来房价的平均增长是3%多一点,比平均通胀率高0.3%,主要和通胀挂钩,加州特殊一些,经此而已
逐风
15 楼
6-70年代南加靠海边的房子几万块一栋。90年代涨到几十万块一栋。现在是几百万块一栋。国内的人就别瞎替美国操心了。你是贪官污吏美国房价怎么涨你也负担得起。其他人就洗洗睡了内卷吧。
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music123
16 楼
同意 感觉这是最主要的原因 Deepspace_01 发表评论于 2021-06-29 10:46:13 没那么多阴谋论。就是钱印太多了。通货膨胀要来了。 大家寻保值。
小毛er
17 楼
Ken99 发表评论于 2021-06-29 11:02:43 落基山99,你睡大街的穷瘪三吧? 美国的房价不包括地产税的, 中国的房价虽然高,但买下来就是零维护,会算账吗 ======================= 什么零维护?你那房子其实不属于你?你付的只是租金而已。 就算新房子也只有70年使用权。那就是说你的房子并不能 让你的子孙用多久。美国的房子才是真正的拥有权。子孙后 代可以永远住下去。
K
Ken99
18 楼
小毛啊·? 70年后共产党会收你的房子?别逗,要是这样,谁还会买二手三手房啊?中国的房价早垮啦。 美国的地产税是实打实的,而且跟着房价水长船高,每年2-3%, 70年还不得是你房价的几十倍?
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newbigman
19 楼
Ken99 发表评论于 2021-06-29 12:36:05 美国的地产税是实打实的,而且跟着房价水长船高,每年2-3%, 70年还不得是你房价的几十倍? === Where did you learn your math?
闲聊几句
20 楼
这种涨势不可能维持,只要疫情消失,大部分人开始回公司上班,立马现原形。
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newbigman
21 楼
中国房贷款利息 (5 年以上) 6.35% 买100坪位于二线房屋, 平均200万。 假设完全贷款, 每年利息为 12.7万人民币。 https://baike.baidu.com/item/%E4%B9%B0%E6%88%BF%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E5%88%A9%E7%8E%87 美国房贷款利息 (15 年以上) 2.7% 买200坪位于二线独立或半独立房屋, 平均$30万 假设完全贷款, 每年利息为 $0.81万。 美国平均房地产税是1.1%, 每年 $0.33万。 共计每年 $1.14万 = 7万人民币。 结论: 绝对值是美国便宜, 考虑收入差别 则中国比美国贵十倍! PS1: 中国的面积是建筑面积, 有 30% 左右水分。 PS2: 美国水分要小得多。 另外还会有 地下室, 车库, 院子。 PS3: 平均房产税 (1.1%), see below Property taxes: How much are they in different states across ...https://www.usatoday.com › story › money ›
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music123
22 楼
疫情是一个因素 但不是主要原因 闲聊几句 发表评论于 2021-06-29 13:00:00 这种涨势不可能维持,只要疫情消失,大部分人开始回公司上班,立马现原形。
还是老李
23 楼
70年产权确实搞,这70年是房屋的“绝对寿命”,而不是从每一任新房主开始计算,这到了房屋后期如何影响房市?谁敢买还剩10年“寿命”的房屋?如何计价?政府如何让购房者建立信心?
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XYZ94538
24 楼
美国房地产税1.1%? 没在美国生活过吧,德州的房地产税5%以上,相对低的加州一般也在2%以上,因为县市不定期的在房地产税上再加上其它的税,一起收。
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newbigman
25 楼
XYZ94538 发表评论于 2021-06-29 14:00:25美国房地产税1.1%? 没在美国生活过吧,德州的房地产税5%以上,相对低的加州一般也在2%以上,因为县市不定期的在房地产税上再加上其它的税,一起收。 === The link was provided in my post. But please excuse me for not considering people who don;t understand English. Property taxes: How much are they in different states across ...https://www.usatoday.com › story › money › 2020/03/03 Mar 3, 2020 — Nationwide, the effective property tax rate is 1.1% of the average home value. However, annual property tax collections per capita in the state are ... 2020 年 3 月 3 日 — 在全国范围内,有效的房产税率为平均房屋价值的 1.1%。
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newbigman
26 楼
Property taxes in Texas are the seventh-highest in the U.S., as the average effective property tax rate in the Lone Star State is 1.69%. 德克萨斯州的财产税在美国排名第七,平均有效财产税率为 1.69%。
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newbigman
27 楼
5% property tax? 天方夜谭!
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XYZ94538
28 楼
城里有房的人,谁交过1.1%这样低的房地产税?
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newbigman
29 楼
Colorado Springs, Colorado. Effective property tax rate: 0.48% Denver, Colorado. Effective property tax rate: 0.49% . San Francisco, California. Effective property tax rate: 0.57% Phoenix, Arizona. Effective property tax rate: 0.58% Washington, District of Columbia. Effective property tax rate: 0.58% Boston, Massachusetts. Effective property tax rate: 0.58% https://learn.roofstock.com/blog/cities-with-highest-property-taxes
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from中国
30 楼
小毛儿 美国的房产税是要按交的,欠了 就会被罚款拍卖。中国的70年内 基本不用付任何费用,70年后续签 也相当划算。在美国 一年至少一两万的房产税,70年也相当于又付了一遍房价。和中国没区别。
落基山99
31 楼
从美国的平均房价 与 家庭的平均收入 看,美国房价太便宜了!! 从投资回报的角度看,美国的房价也是 太便宜了!! 未来几年,美国 也 不差钱了! 好!!该涨就涨! 及早投资吧!说废话都没用。 关于美国的地税,自己查一查吧。列表如下: Colorado Springs, Colorado. Effective property tax rate: 0.48% Denver, Colorado. Effective property tax rate: 0.49% . San Francisco, California. Effective property tax rate: 0.57% Phoenix, Arizona. Effective property tax rate: 0.58% Washington, District of Columbia. Effective property tax rate: 0.58% Boston, Massachusetts. Effective property tax rate: 0.58%
国色
32 楼
这都是美国政府使得“幺蛾子”,把银行利息降到最低,逼得人们把钱投在房子和股票上。。。迟早这些投资者会血本无归。
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tony0101
33 楼
中国房产70年后?中共十有八九早没了
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novtim2
34 楼
现在是被大量的FUND购买,BLACKSTONE一家都买了多少,他们现在肯定在慢慢出货。BAD-news:这些基金已经能够控制房市价格了,房市不再是安全的了。就像股市一样房子上损失是大概率事件。如果这些FUND进入某个市场,那么他们的操作肯定是驱动市场朝他们想要的方向波动,然后他们从中渔利。他们绝对不是为了撒钱去的。
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hillmodel
35 楼
North Carolina, RTP. Property tax rate,大约1%。
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hillmodel
36 楼
楼下“novtim2”说的有道理。现在买投资房可能过几年会后悔。